【深度分析】限购新政落地一周 嘉兴楼市反响几何？

　　12月3日，嘉兴各媒体渠道全部都在同时推送一个内容，即公告自12月3日起嘉兴实施住房限购。这是嘉兴房市历史上首次限购，同时也是今年浙江省内仅次杭州，开启限购的第二城。10月中上旬，嘉兴出台了旨在规范房地产市场交易环节各类行为的“嘉五条”，此次限购政策的出台，也意味着嘉兴楼市正式进入调控。

　　让我们对此次限购政策做一次全面的分析和解读。

　　关于限购的具体政策如何，这里不再赘述，想了解的，请通过【传送门】。

　　限购政策出来后，一石激起千层浪，引发了民间对政策的各类讨论，尽管被很多人誉为“温柔的调控”，但其中关于政策文件中论述模糊的地方，比如“市区范围”如何界定，依然受到众人关注。对此，12月5日，政府出了一份对政策的解读文件，以问答的形式回复了大家关心的问题。其中值得注意的地方是，非限购范围即本市户籍居民家庭，被证实包含五县。（想了解具体内容，也请通过【传送门】）

　　政策出台背景

　　11月28日，上海发布最严房贷新政，提高首套房首付比例，并实行“认房又认贷”。同日，天津也对楼市进行加码。5天后，嘉兴发布限购新政。从10月到11月，全国部分重点一二线城市持续对楼市调控加码，部分三线城市调控也有加强。可见在当下，房价涨幅较大或者房产可能有泡沫的城市，调控是基调，背后体现的是政府的意志。

　　由于二三季度房地产市场火爆，在第三方的数据中，嘉兴7月以近5个百分点的涨幅冠居全国首位。随后涨幅虽然有所回落，但房价依然稳中有涨。不过从调控开始后有所变化。11月嘉兴房价均价为8969元/㎡（第三方数据），较上月下滑1.06个百分点。可以看到“嘉五条”实际已发挥作用，嘉兴楼市也趋于稳定。但在此背景下，政府采取限购，可见政府承受了较大压力。

　　对楼市影响

　　限购作为政府干预市场的一种行政命令，首先主导不可能长久，但是在短时间内，限购具有立竿见影的效果，通过限制人群提高门槛等手段，拒绝部分人进入楼市。短时间内会迫使成交量下滑甚至腰斩，达到强行降温的效果。其次，限购也可在一定程度上调控房价。表现为行政干预下的市场供需倒转，同时开发商的积极性受挫。

　　但在我国，有种现象叫“越限购越疯狂”。需要指出的是，这种情况一般只针对热点的一二线城市。在限购时期，房价和成交量下滑，但在限购放开后，被压制的需求将在一定时间内大量入市，通常称为“报复性反弹”。

　　而三四线城市面临的情况又不一样。其中又需要对不同的城市进行不同的分类。一种情况是，受大城市限购后需求外溢的影响，部分三四线城市可能迎来一波新的房价上涨。

　　另一种情况则恰恰相反，限购是一个信号，有下调心理预期的作用，会有部分购房者认为此轮限购政策的颁布将会是国家收紧楼市政策的一个信号，进而推迟入市时间甚至是放弃买房，这样一来市场需求萎缩，将使大城市周边的房价出现断崖式的下跌。

　　嘉兴尴尬就尴尬在，作为一个临近上海的三线城市，在各方面都受到魔都的影响。但同时，又因地缘和地理等主客观因素，成为环魔都城市、乃至长三角城市中最容易被忽略的一个。

　　从短期看，限购政策的出台对嘉兴影响不大。由于库存去化迅速以及行情激发了潜在购买力，嘉兴楼市目前的局面还是供小于求。外地购房者的锐减，本地购房者坚挺的购买力，以及受到“嘉五条”影响后房价开始小幅回落，使得嘉兴楼市整体的泡沫很小。此外嘉兴楼市的限购较为温和，并没有一刀切，尚且留有余地，表明政府只是要维稳，而不是真的要打压楼市。

　　但从长期看，影响还是有的。由于政策的持续时间不确定，以及全国局部范围的楼市调控此起彼伏，会重新调整购房者的预期和心理，购房者可能转为观望。其次，今年嘉兴推出了大量宅地，仅今年出让宅地的可供应量就超过20000套。明年嘉兴市场的房源库存将重新抬头。由于市场环境变化，嘉兴楼市随时有长期横盘调整甚至下行的压力。

　　后市反应

　　限购政策出台后，目前嘉兴楼市反应平淡。但从每日成交备案分析，近来的日均住宅成交备案量确实有所下滑，近4日日均住宅成交量约为40套（12月4日-9日），对比11月后七天日均住宅成交量（约50套）下降幅度明显（由于本市商品房备案非透明及滞后性，该数据尚不能真正反应后市变化）。

　　土地方面，限购之后照理市场开始冷却，对应的土地市场也该如此。但是12月6日的限购后首场土拍，其结果却出乎很多人意料。中洲控股最终以11400元/㎡的单价拿下科技城地块，折合楼面价达到5700元/㎡，成为新晋地王。不但远远高于同区域内的苏州鑫控拿下的宅地，同时也远远高于此前国际商务区的几宗重要地块。限购后出地王，除了说明开发商特别看好嘉兴外，多少有点打脸的意味。如果开发商持续下注嘉兴，追高地价，说不定会催生更严格的调控。（嘉兴的调控目前仅涉及限购，在信贷和土地控制方面还有很大的空间）

　　专家解读

　　市住房保障局的相关负责人

　　出台限购政策主要是希望把投资客户购买多套房子用于投机炒作的行为遏制住。截至9月底，非本市户籍人员在嘉兴市本级购买的商品住宅占同期商品住宅销售总量的比重在50%左右，其中投资类型客户占了一定比重。政策落地后，我们预计外地购房者会有明显下降。

　　嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆

　　我预计今年的交易量是低年份的3.5至4倍，是高年份的2倍。实际上，投资过旺对市场稳定是不利的。这次的限购政策实施得比较及时，影响也会比较大，火爆的市场高峰期应该已经过去了。未来，大部分向‘外’看的房企可能会向‘内’看。

　　网友观点

　　限购新政出台后，引发了全民大讨论。一场没有硝烟的论战在嘉论网口水楼市掀起。网友中有支持新政的，也有抨击的。还有网友发表了自己独特的见解。

　　@柏林

　　还是来了 可能也是三部曲 越来越严

　　@Mr.虓

　　比较温和的限购

　　@我是业主

　　限购 是完全错误的

　　@关帝庙义和桥

　　我最恨那批忽悠，炒作房产市场的人，嘉兴本来很平静祥和的房地产市场，被这伙人搅乱到天昏地暗。政府正在努力调控，让房地产慢慢回归他的真正属性。

　　@东门大官人

　　调控只是暂时刹车。越限越高。等着瞧吧。涨跌都是国家说了算。等以后房子造完了。估计会跌。因为要收税了

　　@荷兰版牛栏美素

　　等到卖不掉了限购立马就取消

　　@随遇而安123456

　　没有外地人来买房，嘉兴楼市的成交直接降到冰点，嘉兴土着什么都不多，就是房子多。之前鼓吹买房等不起的，现在该等呢？还是出手呢？

　　@阳光一点

　　房子看来还要涨，上海那边限购一次涨一次

　　@芬芬的芬

　　限购的只有嘉兴市三个区，五县的房子会不会暴涨呢，比如嘉善，都说是上海人的后花园，静观其变

　　@yuankodak

　　跌是不可能的…最好的结果就是稳在当下价位…

　　@随心所舞

　　嘉兴这样的城市竟然都要限购，这对于本身就体制较差的嘉兴来说 无疑是雪上加霜。对于投机客而言是个冰冷的消息 至少在心理上～～中介终究会死掉很多，预言正在一步步实现！

　　@张华

　　政治任务而已，短时间的横盘整理换来的是后期的大幅上涨。

　　@浪漫小画家

　　马上要恢复到六七千正常水平了

　　@靠你

　　应该过几个月对本市户口2套以上也限购

　　@Reka.Liu

　　中介关门潮来了，2017 2018才是寒冬，看烂尾楼景观房