新拍土地开工率不足一半 国际商务区成供地大咖

　　2016年是嘉兴楼市轰轰烈烈大爆发的一年，同时也是土地市场大跨越的一年。这一年里诞生了大小地王无数，嘉兴的宅地楼面价也普遍攀升到了一个新高度，标志着一个新的楼市纪元的开始。而这一年拍出的土地，也将深刻影响嘉兴2017年，乃至更久远的楼市。

　　先来回顾一下2016年拍地的情况。

　　1-12月嘉兴出让土地105宗，出让土地面积383.17万方，共计吸金158.47亿元，其中住宅出让宗数达32宗，占全年土地出让宗数的三成，吸金更是高达139.12亿元，占总成交金额的87.8%。（更多数据请通过【传送门】）

　　这个数据，在宅地出让宗数上，比昔时巅峰期的2013年还要略高一筹，至于土地成交面积和成交总金额方面更是不可同日而语。一句话，嘉兴已非昔日的吴下阿蒙。

　　而通过对各区域宅地供应的数据分析，我们可以对嘉兴未来楼市的供应情况有个更清晰的认识。

　　首先32宗宅地中，市区和乡镇的宅地供应比是26:6，即市区的宅地供应为大头。（这里按习惯将油车港划入城北，七星划入湘家荡板块）

　　乡镇供地中，王江泾1宗，新塍1宗，王店2宗，洪合1宗，余新1宗，而凤桥、新丰和大桥没有宅地供应。应该说各乡镇的宅地供应都较为理性，并没有在市场大热拍地像卖菜一样容易的时候大肆出让。各乡镇地块的楼面价相对较低，未来房价及可调节空间较大，风险系数小于市区。

　　而在市区宅地供应方面，各区域供应大不相同。具体表现为

　　主城区一年供应宅地3宗，总供应土地面积为129780.8㎡；城西一年供应宅地1宗，总供应土地面积为47260.3㎡；秀洲新区一年供应宅地2宗，总供应土地面积为217349㎡；城南一年供应宅地2宗，总供应土地面积68082.5㎡；西南区一年供应宅地2宗，总供应土地面积为159728.6㎡；国际商务区一年供应宅地5宗，总供应土地面积为298776.5㎡；城北一年供应宅地4宗，总供应土地面积为133874.2㎡；城东一年供应宅地3宗，总供应土地面积为145368.8㎡；湘家荡一年供应宅地2宗，总供应土地面积为92466.2㎡；南湖新区零供应。

　　供应宅地宗数最多的区域为国际商务区，宗数为5宗，其次为城北，宗数为4宗（含油车港），供应最少的为城西，为1宗；宅地供应面积最大的是国际商务区，为298776.5㎡，其次为秀洲新区，为217349㎡，供应面积最小的是城西，为47260.3㎡。（由于南湖新区开发接近完成，故不进入比较列表）

　　以上可以发现，各区域的宅地供应量有较大差异，当然这与各区域房源现有存量以及土地可开发量是有关系的。国际商务区成为2016年的供地大户，无论是宅地出让宗数还是供应面积上均独占鳌头。跟在后面的是秀洲新区，尽管在出让宗数上秀洲新区只有2宗，但由于位于秀洲新区的2016嘉秀洲-028号地块为2016年单宗出让面积最大的宅地，故而秀洲新区在宅地供应面积上也是继国际商务区后唯一超200000㎡的板块。出让面积排在第三位的是科技城板块，为178752.1㎡。

　　2016年的供应，大多会成为2017年房源的重要来源，由于市场行情的变化，2017年的土地供应策略无疑会转向收紧。16年出让面积大的板块必会收紧土地出让的口子。而部分出让量不大的区域，可能会适当再进行一些供应。

　　从楼面价看，主城区的楼面价无疑是最高的，今年出让宅地中，两块楼面价最高的地块均在主城区诞生；但同时主城区也有一宗楼面价较低的宅地（苏嘉主城北）。分布位置上，几宗地块都位于内环外，说明现阶段，主城区的价值依然得到认可。

　　此外楼面价较高的区域有国际商务区和科技城，这两个区域的楼面价都在5000元/㎡以上。由于上海购房者的进入和沪嘉同城的炒作，该两个以往房源去化老大难的板块成为2016年“发红发紫”的板块。尽管短期内会出现高空置率的担忧，但由于对此二点有着较大“期许”，多数开发商均看好该两板块。同时由于楼面价逐高，未来此二板块也可能成为嘉兴房价的高地，并且受市场行情影响大，风险系数相对较高。此外，商务区房源量将重新抬头，并且由于开发产品预期相似，很可能也将成为嘉兴各板块中竞争最激烈的区域。

　　楼面价较低的区域有湘家荡、西南区、和城西板块。由于城西的经开2015-23号出让时间较早，故没有参考价值。湘家荡和西南区的楼面价大多在2000元/㎡上下。其后楼面价较低的板块还有城北和城东。其中万科在12月拿下的经开2016-13号地块在城北一枝独秀，撇开其，城北（主要是油车港）的楼面价低于城东。由城北、城东、湘家荡组成的城市北部、东部片块也是嘉兴最为集中的价格洼地，未来这些板块可能成为嘉兴刚需购房群体的主力供应区域。

　　从开发现状来看，市区供应的26宗宅地中，仅有4宗进行了开发并在2016年进入销售，项目分别是万科·悦中环、中梁·吴越首府、佳源·优优秀湖、祥生·江南新语。此外约有6个项目开工并进入前期的宣传推广。下半年拿地较多的几家开发商大多没有开始项目操作。总体来说，新拍土地开工率不足一半。这在一定程度上导致明年上半年新房房源的供应可能依然处在紧缺的状态。

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