19块宅地齐拍，湖州也要起飞了 但在土拍限制上比嘉兴走心多了

　　说起522，估计只要不是关起门来“两耳不问窗外事，一心只读圣贤书”的，都会有个印象，竖起拇指，“嘉兴牛逼的”。近来在土拍上有没有比嘉兴更牛逼的存在？答案是肯定的。

　　昨天，一直“寂寂无闻”的湖州放大招了。其国土资源局的官网上发布了一则国有建设用地使用权的拍卖公告，这是湖州在经历了一个季度的空窗后的首次土拍。这本来也没啥特别的，关键就关键在，这次土拍湖州将一次性集中供应19宗宅地！比起嘉兴的8地齐拍，数量翻了一番还不止。

　　但这也不是重点。和嘉兴一样，湖州对此次土拍同样设置了很多条条框框，堪称苛刻。同样是限价，与嘉兴设定最高溢价率和熔断价格不同，湖州的此次土拍，限定的是商品住宅（毛坯房）最高销售备案均价（地上面积），这是变相的限价，也是最为直接的限价，与嘉兴的土拍限价有着本质的不同，这种性质上的不同也会在结果呈现上有很大的区别。

　　土拍限价（嘉模式）是在出让环节的限制，按照事先设定的熔断价格进行拍卖，熔断价格即是土拍的最高价格，触发熔断后按照不同的设置再进行竞价外的竟逐以此判定最终获得者。这种价格其实跟一般的土拍性质一样，最后折成楼面价，通过对开发商开发成本的通用估算得出一个保本价。保本价不是最终售价，开发商定什么销售价格，有很大的自由空间。

　　住宅限价（湖模式）是直接限定了未来销售的价格（均价），是在销售环节的设置，也是房产开发中最重要的一个环节。等同于地没拍就给开发商上了一道锁。通过销售限价，开发商可以反推出一个拿地的心理价位。由于销售价格是既定的，考虑到利润，最终谁能拿到，更考验房企对开发成本的控制。这种模式下，开发商大多会比较理性；这种模式并不限制地王，但突破自己的底线赔钱赚吆喝这种事，大概是不会出现的。

　　第二种模式，不但在源头上锁定了房价，同时也变相锁定了地价。传统的出地王涨房价这种套路，不好意思，出门左拐。那么这个价格是怎样制定的呢？其实也不复杂，政府将地块出让区域在售商品房目前预售备案价格作为基准，予以一个适当的涨幅控制得出该项目周边宅地商品住宅的一个合理限价范围。这种出让方式会极有效地控制房地产价格过快上涨，提前锁定房价，真正做到服务民生（不会出现恐慌、稳定房价预期）。

　　值得肯定的是，湖州此次的限制条件中，不但设置了未来住宅的备案均价，同时还对储藏室地下室等附属用房、非人防车位、装修价格等均限定了最高备案价格，这也直接封死了开发商从这些方面转移房价的可能。诸如三十万一个的天价车位将被直接pass掉。这也在很大程度上表明了政府对控制房价的诚意，一切只管房价不管其他的行为都是耍流氓。

　　另外，湖州的宅地出让还与房屋征收安置相结合，不单要真实提供商品房数量及价格信息，还限定了最晚开工时间、预售时间、每期的预售面积，而且还有至少28%的房源得用于放票安置，且15天内只能卖给房票安置对象。开发商想要囤地捂房的可能为零。通常开发商在拿地后，遇到价格受限的情况，如果无法转移涨价的部分，而资金充裕拖得起，往往会采用拖字诀，等待房价放开或最佳销售的时机（这在嘉兴市场上已有数个开发商存有这样的心思）。

　　湖州此次拍地，基本从几个主要层面对开发商进行了“围堵”，想要获取最大化的销售利润，从递交土拍申请的那一刻已经注定不可能。这是一场开发商无法“胜利”的土拍，不会出现开发商拿到土地后难抑激动地振臂一呼的这类场景。土拍不再是开发商豪赌的盛宴，也不再是土地出让者以控制房价的名义背后却是助推房价大肆收取土地财政的“阴谋”。

　　如果不能让房地产彻底市场化，在痛苦中领悟真谛，那么至少在激烈震荡的城市化进程中，城市的运营者们，多少应该多给予城市的生产者和生活者们以生活的尊严，而不是堵上房价一个口后，对其他衍生出的怪状视而不见。

　　可以预见，6月28日，湖州必是一个关注的焦点。自古嘉湖地缘相亲，命运竟也大抵相似。只在最近，与上海接轨的高频出现才让嘉兴从默默无闻逐渐被关注。但两者不同的拍地方式，可能会给两个城市的人民带来不同的命运走向。比起十几宗地齐飞的宏大壮观，湖州倒是在房价和“居者有其屋”的抉择平衡上更为很走心。