该面对的总要面对!别让失实的房价数据对市场形成误导
我们经常会看到如下报道,调控效果“初现、明显”,房价已出现初步回落。但是这种新闻却和我们的切身感受截然相反。为何会出现这种现象?
房地产的数据统计复杂而庞大,而我们得知数据的渠道大多来源国家统计局、当地房管局等官方渠道,而实际上调查数据的采集和统计的算法都不可能面面俱到,统计局的数据是全国70个大中城市的房价平均数值。而有些地区的统计口径还不同,有的“住宅成交价格”包括了经济适用房,有的则不包括,这个和我们常说的“被平均”如出一辙。一线城市房价可能有所松动,但是作为三线环沪热点城市,大嘉兴房价依然坚挺。
我们回顾嘉兴房价历史,在2016年7月,住宅成交均价为7318元/㎡,如今新房价格被政府“指导”过,通俗来讲,在新盘上市之前,已经被政府砍过价,不少房源备案价被压制,这对购房者来说是重大利好,但是也有漏洞存在,绑定车位等变相涨价行为也随之出现。
我们调取嘉兴销售热门楼盘成交数据:
数据来源嘉兴住房保障局(统计截止时间2017.6.12)
从上表可以看出,嘉兴住宅实际成交价在10000元/㎡左右,高的可达12000元/㎡。各位,看清楚了这只是单纯的房价,不包括其他费用。如今买房配车位已被购房人群默认,以一套100㎡新房为例,成交价10000元/㎡,车位30万元/个,车位价值估算10万元/个,折算下来,实际成交价在12000元/㎡,而同区域二手房的价格比新房的价格还要贵。
从嘉兴楼市官方统计数据可以看到,五月嘉兴商品房备案均价9000元/㎡左右,这里的商品房包括商铺、住宅、写字楼还有其它房源,而住宅的实际成交价格已然被拉低。
数据来源:嘉兴商品房在线销售备案保障系统
当看到新闻称房价已有所回落时,对于不少刚需买房人群来说,内心是有一定抚慰效果的。但在这个时候需要我们用市场的眼光理性看待,别让失实的房价数据,对市场的判断出现误导。
房地产市场是个没有对错,只有立场的市场
我国房地产市场发展近20年,基本处于“单边上涨”的走势,面对突如其来的高房价,不少人心态还未调整好,甚至不愿意面对,这个是正常的。纵观房地产市场十年甚至二十年,可以看到,中国的房价始终是在跌宕中上涨的!有些人唱空房价很多年,已经彻底沦为笑话,不管你多喜欢这样的观点,房地产市场一直用冷酷的事实在不断地教育你。只要说房价跌,抨击炒房者,就会好评如潮;一旦对抑制炒房的政策稍加质疑,或者预测房价还会涨,立即就会招来谩骂,但就此针对房价的民怨声,是阻止不了城市发展的!
对政策不要抱有幻想,2017已经过半,可以看到调控对楼市并没有太大作用,要知道所有的调控都不是以过分打压房价为目的,只是让房价的涨幅维持在一个合理的水平。
嘉兴房价上涨合理吗
从2016年下半年,嘉兴房价开始疯狂上涨,如脱缰野马,不受控制,即便出台了各种调控措施,房价仍有蹿升苗头。在政府“指导价”下,新房备案价被压制,有的甚至比周边二手房价格要低2000元/㎡,这也是不少楼盘开盘即光盘的原因之一。那么嘉兴房价如此上涨,到底合理吗?
我们来看下表,环沪城市周边的房价对比:
环沪效应的特色之一,就是被辐射城市群房价水涨船高。
嘉兴的房价在环沪城市群中,排在第 12 位,略低于南通,也略低于舟山,处于下游水准。从区位上看,嘉兴和苏州这两大城市都属于和上海无缝接壤,苏州房价15728元/㎡,昆山在13000元/㎡左右,但是在2016年,嘉兴房价在7300元/㎡左右,约相当于昆山房价直接腰斩。占据优越的地理位置,嘉兴在长三角本应该有着更好的表现,但是事实却截然相反,它是名副其实的价格洼地,而且房价基数还很低。
在2017年4月5日,一纸发文,浙江省同意嘉兴设立全面接轨上海示范区落地,让整个嘉兴因此沸腾,这也给原本就不“安分”的楼市打了一针鸡血,嘉兴此次成了全国的焦点。这次发文和以往的意愿不一样,这次传递出的信息是同意,等同于浙江省政府从大政方针上给予了嘉兴支持。占据地利,同时被上海2040规划划入了“1+6”大都市圈,加上重大利好支持,自然吸引不少开发商竞相角逐。
嘉兴有多好?它就在上海边上,又有政策利好的支持,而且房价基础低,地产商又不是傻子,在众多房企眼中简直是一块亟待开发的璞玉。
现在的嘉兴处于前所未有的城市大发展中,在这样的大变革时期,房价上涨是趋势,有句话是这么讲的“存在即合理”。
嘉兴楼市回归理性是必然 但是不会回到2016年
2016年12月3日,嘉兴开启限购模式,2017年4月20日,随着海盐限购文件的出台,嘉兴实现了全域限购。在今年5.20日,调控升级,大致意思是购房后不能马上进行交易,必须要取得住房不动产权证满2年。“限购+限售”开始联合发力,在土地市场上,实行“土拍限价,控制地王”。为何要严控“地王”出现?说白了地价虽不能完全决定房价,但是它的热传导效应极强,给广大购房者造成心理暗示,“面粉价格如此贵,面包价格能便宜吗”?
从已出的调控措施看,更多的仍是以“限”为主的行政手段,而这些限制性措施目前非常有必要,可以快速稳定市场,强制性的让大家冷静,让大家更加理性的面对市场。如此严苛的管控,可以抑制不少炒房客,但也不排除会误伤真正有购房需求的人。除了祭出限售手段大力抑制投机,2017年嘉兴市计划供应宅地51宗,远超2016年,占地241.6万方。我们可以看出新的调控措施也更集中于增加土地和房屋供应,调节供需关系,只有从市场机制出发,才能真正让房地产市场处于相对平稳的状态。
在2016年拿地房企,项目也开始陆续亮相,据统计荣盛·香韵名苑 、中洲花溪地 、金地都会艺镜、优优华府、万科中环公园 、台昇·璞悦汇将迎来新品首秀。
房源和土地供应都上来了,嘉兴房价会不会降?这个要从522土拍说起,8块地、425家企业,市区宅地全部熔断价!
从上表看出,嘉兴此次出让8块地,市区宅地成交楼面价均在10000元/㎡左右,这也就是我们常说的面粉价,后期还有各种建设成本、税费等,所以土拍刚结束,市场上就有声音发出,嘉兴房价将步入1.5万/㎡+的时代。如今的面粉价早已超过去年的面包价,所以在去年七八千一平,房子随便挑的时代,已经过去。如果不限价,嘉兴的地价只会更高,开发商为何拿地如此饥渴,要知道土地是房企生产原料,如果生产原料没有了,企业就没有生存空间,所以即便限购如此严厉,开发商也会尽力保住生产原料,而嘉兴作为区位不错的三线城市,自然被开发商牢牢锁住。
调控政策出来,资金合适的情况下,可以考虑入市,如果刚需性不强,资金不足,也不用强行入市。政府对这波炒房行情严厉打压,市场变稳是趋势,唯一担忧的是这波行情稳定之后,后期楼市会不会出现报复性的反弹。
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