板块价值的提升，价格的逐渐稳定，18年市本级首场土拍的风向标意义

2.1的嘉兴土拍，18年嘉兴市本级的开门土拍，同样也是载入史册的嘉兴土拍。12宗宅地全部成交，总出让面积54.24万方，可建面积106.2万方，吸金67亿元。

可以说，这18年的首场市本级土拍，还是有很多可以细细琢磨的东西的，我们一点点来看。

核心提要：

1、  雅居乐、中粮首入市本级，香港兴业、荣盛、金地、中洲等大鳄再次拿地

2、  城南板块经开2017-34号地块熔断，成为12宅地中唯一竞配建地块

3、  板块楼面价的“再”刷新

4、  乡镇地块唱主角，楼面价飙升

5、  市区和乡镇宅地价值的渐渐固定

本次出让的12宗地块共吸引30多家单位报名。12宗地块由12家开发商或联合体竞得，分别是香港兴业、雅居乐、荣盛、海宁万城、上海伟涛、金地、中粮、深圳中洲、祥生&浙江交投、世合集团、嘉兴市五芳斋集团和嘉兴市梅里小城市开发建设有限公司分别竞得。其中首入嘉兴有雅居乐、中粮，补仓的有香港兴业、荣盛、金地、深圳中洲、祥生。

雅居乐、中粮首入市本级，香港兴业、荣盛、金地、中洲等大鳄再次拿地

雅居乐以总价100977万元、楼面价8411元/㎡、溢价率34%竞得经开2017-35号地块，成功进驻国商区。雅居乐集团控股有限公司（以下简称“雅居乐”）是一家以房地产开发为主营业务的综合性集团。雅居乐是妥妥的全国房企20强。

该地块位于1227土拍中铁建成交地块正南，容积率与中铁建地块相同，面积上稍逊。在最终的成交楼面价上，两地也相距不远。时隔近3个月的两场土拍，国商区近乎相同位置的两宗相似宅地的最终成交楼面价如此相近，也说明国商区该地块的宅地价格趋于稳定，价格在8500元每平上下。

中粮以总价99986万元、楼面价8586元/㎡、溢价率28%竞得2017嘉秀洲-060号地块，成功进驻秀洲新区。中粮地产（集团）股份有限公司是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，总部位于深圳市。连续多年位列世界500强企业之列，是国务院核定的16家以房地产为主业的央企之一。

在嘉兴的522土拍，928土拍和本次土拍中，均有秀湖板块宅地出让，成交价格却相距甚远，这与嘉兴的发展是密不可分的。522土拍中，只要是市区宅地必熔断，这是因为土地市场的火热，开发商失去了冷静。而928土拍中，秀湖宅地遇冷，也有着线下土拍的偶然因素在。本次土拍中，成交楼面价最终在8586.1元每平，与国商区地块相近，高于928土拍秀湖地块，我认识这是秀湖周边实际价格的体现。

随着秀湖的利好不断落实，全民运动中心的开工，7月秀湖公园的预定开放，东升西路延伸段的开通等，秀湖板块的价值在不断提升，楼面价有所回升也是理所应当的。

除了雅居乐和中粮这两个重量级房企的初次驾到外，香港兴业、荣盛、金地、中洲、祥生已经在嘉兴拿过地的大鳄也纷纷补仓。

香港兴业补仓，以上限价19964万元、楼面价10038元/㎡、配建500平米人才房竞得经开2017-34号地块。

这也是香港兴业在嘉兴的第四子。香港兴业在嘉兴这两次土拍中均有拿地，深耕嘉兴的决心十分明显。

地块属于优劣分明的宅地，东南两侧的自然河道是其天然优势，西侧的姚家荡更是一块风景宝地。但地块东侧不远有铁路线经过，而根据规划，地块南侧未来更将直临高架，这属于地块的劣势，需要开发商在开发过程中加倍重视。

香港兴业目前已在城南拿下3宗地块，御缇湾已经交付，是嘉兴公认的品质楼盘，而璟颐湾现在销量火爆，从这两个楼盘中，大家看到了香港兴业这家开发商的实力，相信面对经开2017-34号地块的“难题”，香港兴业也能够妥善解决。

荣盛补仓城东板块，以总价76874万元、楼面价7257元/㎡、溢价率42%竞得经开2017-36号地块。

荣盛自2016年9月入驻嘉兴市区，频频出手，此前拿地4次，分布城东、湘家荡、国际商务区、市中心板块。截止到今天，荣盛在嘉兴市区总建面达48.6万方。

荣盛拿下这块地，可以说是救活了自己的百合花园。该地块最终的成交楼面价是周边项目的1倍多，直接大大拉升了城东板块的整体板块价格。城东板块在过去一直是嘉兴市区板块中“不受待见”的那个，现在一下子达到了7256.8元每平的高成交楼面价，能否站稳脚跟是关注的重点，说不定下一次城东板块的宅地成交楼面价就回7000一下。

金地补仓油车港，以总价58773万元、楼面价5813元/㎡、溢价率68.48%竞得2017嘉秀洲-059号地块。

金地时隔一年半再次出手。金地2016年首入嘉兴布局嘉兴乡镇板块（油车港、余新镇）。此次再次落子油车港，总建面达27.5万方，说明金地对于嘉兴乡镇未来预期较好。

油车港目前新房只有金地艺境，而销售已近末端，库存不足。如今金地再次拿地，可谓在油车港一家独大，未来油车港的新房市场，将完全落入金地的手中。

中洲补仓、入驻乡镇板块，以总价43219万元、楼面价4514元/㎡、溢价率43%竞得2017嘉秀洲-063号地块。

祥生&浙江交投联合以总价115290万元、楼面价7310元/㎡、溢价率43%摘取2017南-048号地块。

高铁新城的名头果然不小，7310元每平的楼面价完全超出了嘉兴乡镇的正常楼面价，直接对标市区，可以看到开发商对高铁新城的期待和看好。

而地块紧邻余新镇政府，周边新房稀缺，配套成熟。也是不小的优势。

另外，浙江交投此前也参与丽江半岛的开发，现丽江半岛已经交付，在二手房市场表现极好。

本地的房企收获也不小。

海宁本土房企海宁万城首入嘉兴市区、进驻城北板块，以总价85212万元、楼面价8023元/㎡、溢价率63%竞得经开2017-37号地块。

地块位于中环公园东北角，面积稍大。楼面价却比中环公园高了近一倍。在周边中环公园和御品公馆均在销售的情况下，开发商还毅然决然的拿地，可谓对嘉兴城北地区的发展相当看好。

但看好归看好，未来能否取得好的销量，仅靠城北的板块利好是肯定不够的，还需要开发商自身项目上的努力。

嘉兴五芳斋集团以总价26528万元、楼面价2448元/㎡竞得2016嘉秀洲-061号地块。

因为苛刻的地块目成交条件：商务建筑中的3万平方米产权由开发业主持有，除抵押处置外，不得分割及转让；商务建筑的其余部分只允许以幢为单位转让。 居住面积占比不大于30%，商务建筑面积不小于70%。所以地块拍出这个楼面价也算情有可原。

可以确定的是，秀湖板块的真实价值远不止这些。

嘉兴市梅里小城市开发建设有限公司以总价4598万元、楼面价1264元/㎡竞得2016嘉秀洲-062号地块。

另外上海伟涛房地产有限公司和世合集团也来分一杯羹。

上海伟涛房地产有限公司首入嘉兴市区、进驻王江泾镇，以总价14982万元、楼面价4088元/㎡、溢价率33%竞得2017嘉秀洲-058号地块。

世合集团以总价23326万元、楼面价4064元/㎡竞得2017南-049号地块。

地块靠近世合理想小镇，未来属于理想小镇的一部分，本次土拍中，也很可能是以定向出让的形式出售给世合。

城南板块经开2017-34号地块熔断，成为12宅地中唯一竞配建地块

香港兴业在本次土拍中摘得的经开2017-34号地块，是唯一一宗价格达到熔断上线，进入竞配建环节的地块。最终，需建造配建房500平。

个人认为，造成这一现象的原因大概有这几点。

第一，   地块的自身。地块位于姚家荡不远处，直临长水路，交通优势显著。东侧还有自然河流流经，风景也不错。北侧则是成熟的住宅区，西北角更有一中实验经开学校，配套齐全。

第二，   地块的价格。地块起拍楼面价很高，达到8131元每平，距离10040的熔断线不远，价格区间小，容易封顶。

第三，   香港兴业的深耕。最终香港兴业摘地，和之前这家房企在城南的两个项目相信有着直观的联系，驻扎城南，掌握板块主动权，也许是这家房企所期待的。

第四，   市区宅地的价值。在1227土拍过后，市区重点板块的宅地受到热捧已是常态，在此背景下，熔断也就不足为奇了。

板块楼面价的“再”刷新

城南板块的经开2017-34号宅地自不必说，城东板块的经开2017-36号宅地，城北的经开2017-37号宅地等市区宅地均刷新了周边成交楼面价记录。

城东板块的经开2017-36号宅地，最终成交楼面价为7257元每平。价格远超周边荣盛·百合花园（2820元每平）、绿城柳岸禾风（3650元每平）等项目的成交楼面价，创下城东板块的楼面价记录。

城北的经开2017-37号宅地，最终成交楼面价8023元每平。成交楼面价也是远超周边项目，苏嘉·御品公馆（3238元每平）和万科·中环公园（4464元每平）。

不同板块之间的宅地纷纷创下周边最高楼面价，这也说明嘉兴市区目前的土地价值正在全面提升，与之前不可同日而语。

乡镇地块唱主角，楼面价飙升

本次土拍中，出乎大家意料的，是乡镇板块的成交楼面价。

油车港地块（2017嘉秀洲-059号）被金地以5813元/㎡拿下，刷新板块楼面价；余新镇地块（2017南-048号地块）历经9个小时最终被祥生&浙江交投以7310元/㎡摘取，刷新余新镇板块楼面价。

乡镇板块刷新楼面价的原因，可能是：

第一，   市区地价飞涨，竞争激烈，获利空间少，不少房企转战乡镇。

第二，   两宗宅地的与众不同。油车港距离嘉兴市区很近，交通通行方便，外溢人口多；余新则是嘉兴高铁新城的主要区域，本次成交楼面价较之前成交地块有了极大的提升，可能是因为高铁新城在交通和发展上的利好，吸引了开发商，使得开发商对余新未来的发展前景极为看好。且地块紧邻余新镇政府，周边新房稀缺，配套成熟。

第三，   金地拿下油车港地块，是为了取得在油车港板块内的新房定价权。

市区和乡镇宅地价值的渐渐固定

从928土拍的市区宅地有冷有热，到1227土拍的市区宅地纷纷熔断，再到此次市区各板块楼面价的“恰到好处”。可以发现，嘉兴市区的宅地价格正在慢慢稳定，宅地价格逼近但并不超过中铁建·花语江南地块。由于容积率的不同，最终的成交楼面价在8500-10040上下。

但是市区不同板块间的热度还是有所差异。城市东南角的宅地售价高于其余地区，反应在板块上，则是城南板块、国商区和科技城这些新兴板块更受开发商的喜爱。秀湖板块和湘家荡则稍有次之。

乡镇宅地价值在有了整体提升之后，价格也渐渐稳定。若无特殊优势，乡镇宅地最终成交楼面价普遍在4000-5000这个区间内。