现在最难买的房子，是真改善

　　现在最难买的房子，是真改善。

　　从金三银四到红五，嘉兴楼市明显温度生了上来。

　　很多人明显感觉到现在买房，特别是部分热门楼盘的房子，又有点要卯足劲。那些以往的套路也有点要重出江湖的意思，连销售人员待人接物也没有那么热情了。

　　经常可以听到某项目开盘大卖几个亿，狠一点的，就自称售罄了。与此相配的是开盘摆成各种大场面，人山人海的样子。从每周、每月的成交备案来看，似乎也确实卖的都还不错。但顶天立地也开盘卖光，毕竟还是极少数。

　　虽然热，但也远还没到楼市最火爆的状态。这些热卖的项目，大多偏刚需刚改。属于总价可控，投资自住两相宜。

　　但是现阶段嘉兴最好卖最畅销最难买的房子你可能想不到，竟然是真改善！

　　这里说的真改善，限定范围是优质的大面积改善产品。一般来说指的是大平层、叠墅、排屋、甚至独栋别墅等等。

　　这一类产品，无论在过去，还是现在的嘉兴，都是稀缺货。

　　如果关心每周成交的朋友，会发现上榜的楼盘除了那些卖的确实很好的项目外，还有一些比较低调的项目也在榜上露脸。这些项目都是主打改善。

　　比如最近推出别墅的白鹭别院，那叫卖的一个快。

　　再比如此前的江南国际城，开盘最畅销的居然是面积最大的167㎡户型，一次开盘一套不剩。

　　真改善的产品到底有多难买呢？一个，自身资金实力要足够扎实，买这类产品，不全款基本是很难排进购房序列里的。除此之外，那就是人情大比拼了。中国式特色，大家也都懂，也基本是按照这个游戏规则在玩。

　　这些真改善的产品，有人手握巨款，七拐八弯找了人情，依然买不到（看来不够头铁）。

　　在嘉论网口水楼市板块，有网友的发帖可能可以反映一部分购房者在目前楼市景况下的买房心理。

　　这里截取下部分跑盘体验，大家可以感受下。

　　为什么大家都想买改善？

　　因为真的改善。

　　过去大家对改善的定义基本是在刚需的概念上的。因为刚需本身是以达到基本的居住需求为前提（虽然刚需这个概念本身也是开发商鼓捣出来的），而改善则是在这个基础上使空间感和居住舒适度大幅提高。

　　比如刚需的小三房是很紧凑的，可能摆下个床，就没多少空间了。而同样的改善类三房户型，房间的开间尺度会大很多。但是即使是这样的改善户型，依然有时候在空间和布局上会捉襟见肘。

　　最为重要的一个原因就是，得房率。由于公摊面积的存在，使得大家的产证面积并不能享受到相应的使用面积。比如一个建面130㎡左右的户型，实际能使用的面积可能只在100㎡上下。这个因高层、多层，还有不同开发商而有差异。但得房率的存在，也使得购房者即使看上去买了个大户型，住进去其实也没有真正享受到舒适的住感。

　　有些所谓改善类的产品，往往厨房小的可怜，次卧类的开间还是卡在3米多点的档位，依然追求以挤出更多的房间来吸引购房者。

　　真正改善类的产品。面积大是一方面，能浪费肯浪费才是很重要的一点。

　　过去，其实有一条线，144㎡，在这条线上下会有很多有意思的讲究，比如税点就会有很大差异。不过现在那些讲究基本都不存在了。

　　真正的改善，是不以面积来论的，而是以最大化的居住舒适和体验为基准的。

　　至于什么身份的体现凡此种种的我们就不讨论了。

　　这类产品满足人们一些富裕阶层人士的需要，还有一点也很重要，那就是稀缺。所谓物以稀为贵。

　　嘉兴的城市开发其实时间并不是很长，也没留下什么家底，不像上海杭州这种地方，会有很多名宅留下，并且继续发挥它的价值。

　　嘉兴的改善产品，都是在城市化进程中出现的。比起很多城市幸运的地方，嘉兴市区一度造了很多别墅。但整体的量其实也不多。优质的产品，一向很少在市场上流通。你一定很少见梅湾花园有房子流出来。

　　不过这些产品也有一些弊端，因为建造年代久，很多观念已经跟不上现在的人居趋势。高端阶层的人们也在这股房地产的热潮中迫切寻求新的优质产品。

　　单纯从增值角度来说，这种市场稀缺的改善产品，这才是真正抗通胀的无敌产品，可以穿越任何历史时期。

　　拿最近杭州法拍出去的江南里别墅，成交价5000万。这价格比起最初的售价已经不知道增值多少了。

　　嘉兴最热最难卖的房子，原来是真改善。