嘉兴房价的天花板突破了

　　今年3月和4月都是嘉兴预售证高产的月份，基本也与行情相对应。不过楼市持续升温的5月，到中旬的时候，也只有3个楼盘申领预售证，供货可以说十分短缺了，也不太符合开发商趁热打铁的心理。不过到昨天，突然一口气出了四张预售证，且其中三张都来自秀湖板块，也是很迷的操作了。

　　不约而同一起领证的项目是留香园、秀湖中粮祥云、佳源·秀湖印象和秀湖金茂府。

　　其中，留香园的这张预售证最为让人瞩目，因为其备案价格达到了惊人的18300元/㎡，而此前备案价格纪录（普通住宅）的保持者是花语江南，其3张预售证住宅毛坯均价清一色的16200元/㎡。而次高的价格持有者则是佳源·城南印象。城南印象一共领了2张预售证，每张预售证都是按物业类型统计价格，首批高层均价14900元/㎡，首批小高层15600元/㎡，二批高层15200元/㎡，二批小高层15900元/㎡。

　　这两个项目以下，所有项目（普通住宅）都没能越过15000元/㎡的红线。

　　而留香园预售证的出炉，一举刷新了嘉兴住宅备案价格的天花板，摘走了嘉兴备案价格最高的帽子。

　　不过有所特殊的是，留香园的备案价格，并非纯粹是毛坯价，由于该项目带装修，这张预售证价格实际包含了装修的价格。这样来看的话，留香园备案价格最高的桂冠就有很多水分了。因为花语江南的预售证价格，是毛坯价格和精装价格分列的。如果把两者相加，那么花语江南的价格则是22500元/㎡。这个价格则比留香园18300元/㎡的价格又高出了许多。

　　所以从这个角度来看，嘉兴房价的天花板其实并没有易主。

　　不过留香园这个价格，也能看出很多有意思的东西。

　　开发商的求生欲很强，也颇见无奈。

　　备案价能批出高价的，无一例外都是地王。非地王的，哪怕赶上多好的时候，也只能停留在第二梯队。这是房价构成体系在起作用，而房价体系中非常作用的一个因素就是拍地时的地价。如果地王项目批的比普通项目低，或者属于同一阶梯，那土地市场就撑不起来了。

　　毫无疑问，花语江南、城南印象、留香园都是地王。而且相比起名义上地王的花语江南，城南印象和留香园才是真正意义上的地王。但因为稳和控的因素，这两个王只能做副的，关键还落不了好。

　　对比下几个项目的拿地价和备案价。

　　楼面价基本一样，但城南印象和留香园却多出了大量的配建房。这一进一出，差距不可谓不大。不过两者最终在拿证价格上就没能享受到花语江南的同等待遇了。

　　城南印象纠结许久，最终选择以毛坯出货，基本告别了项目盈利。留香园大致也遭遇了相同的境遇，但求生欲望更强烈，那就上精装吧，靠精装把价格做上去。不过在精装价格上似乎申领也不太理想，应该是没有能拿到像花语江南这个级别的装修价格。最后以这种含糊的方式将备案价格交代了。如果我们按之前精装项目流行的3000元/㎡的价格来推敲，留香园的毛坯价格可能为15300元/㎡，这个价格跟城南印象拿到的毛坯价格还是比较接近的。

　　所以留香园的价格乍看上去比较唬人，实际上并没有绕过此前的那道线。嘉兴住宅备案价格的上限始终没有变化过。天花板不变，表明控的态度没变过。也就是任你土地市场如何闹腾，但在备案这一关，得按规矩来，给市场和调控一个交代。

　　天花板这一关，确实有点不近人情，但在备案方面，整体表现却是逐步松开的，这点我们在此前的文章里也有过探讨了，只拿最近的变化就可以佐证。

　　从这个方面来说，开发商的境况是一天比一天好了。

　　并且从上表还能看出一个特征是，区域楼盘备案价格采取均衡化策略。甭管你楼板价多少，在预售的时候，给的价格基本都在一条水准线上，而差异主要来自产品的差异和楼板价的差异。但这个浮动差异是比较小的。

　　这个逻辑其实也很简单，保证销售的均衡性，同时保证区域价值不缩水。

　　不过秀湖这三盘要么不领证，要么就一同领证，也是蛮有意思的，里面透着点小坏。

　　从新近的预售证中，还能看到的一点是，目前嘉兴住宅市场销售已经是改善占主流。秀湖金茂府、秀湖印象、中粮祥云、留香园领证批次房源的平均面积分别在162㎡、137㎡、147㎡、131㎡。

　　在经历了房价的上涨、地价的上涨后，嘉兴住宅市场的产品逻辑和购房者的喜好已经发生了深刻变化，从过去刚需项目占主流已经过渡为改善项目占主流。从居住的舒适度和住宅品质方面来说，无疑是一次较大的提升和进步。

　　而市场也无疑认可了这种变化，尤其在目前的市场环境下，嘉兴的主力购房主体是本地购房者。在土拍上一掷万金的是各大壕发商，但真正支撑这个楼市的，是万万千千的购房者和其背后的家庭。

　　最后我们也希望，在开发和未来打算在嘉兴开发的开发商，能不负购房者的信任，打造出真正优质的产品和项目。