今日挂牌一宗住宅用地，起拍价极低，性质却比较特殊……

　　今日秀洲区新塍镇挂牌一宗住宅用地，地块编号为2020嘉秀洲-029号，该宗地块将于8月21日出让。

　　2020嘉秀洲-029号

　　土地位置：新塍镇，嘉铜公路东侧、戚家浜路南侧、沙家浜路西侧

　　土地面积43207平米，商住用地（以计入容积率的建筑面积计算，居住配套商业等用房建筑面积占比在1%-3%），容积率1.6-1.8。

　　该宗地块挂牌起始价3000元/㎡，起始楼面价1666.7元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。最高限价18060元/㎡，上限楼面价10033元/㎡。

　　建筑限高：地块建筑高度限制在24米-60米。

　　1、该地块由嘉兴市秀洲区新塍镇人民政府100%回购用于新塍镇拆迁安置，地块内地上建筑面积以5800元/㎡的价格回购，地下人防工程、公共设施等应配建建筑面积按5400元/㎡建设成本支付给竞得人，地下其他建筑面积以5400元/㎡的价格回购；

　　2、该地块需与嘉兴市秀洲区新塍镇人民政府签订回购协议书。

地块实景图

地块区位图

　　该宗地块也是7月初国商区宅地落幕后，近段时间以来最新出让的宅地。

　　这块地比较特殊，由于设置了100%回购，相当于是替政府代建安置房，因此这块地很大可能是定向出让。底价成交应该不至于，但成交楼面价不太会逐高。

　　从地块位置上看，这宗地远离新塍镇镇区核心，处于镇区较为边缘地带，也符合拆迁安置房的定位。由于地块的特殊性，所以该宗地块的出让对未来宅地市场没有参考性。

　　而撇开这宗地，在7月头上完成两宗宅地的出让后，市本级的土地出让就陷入了空档，至今没有新的宅地挂牌。预计下半年的楼市开启时间还会有一阵。

　　而此次出让的宅地，也是近几年来新塍镇唯一出让的宅地。新塍镇在2017年出让了一宗宅地后，就再未出让过宅地。这和前几年新塍土地市场风生水起，项目不断形成鲜明对比。而同期本级下面的其他乡镇，依然陆续零星有宅地成交，这种对比还是比较强烈的。

　　新塍作为嘉兴北部的乡镇，曾有一度大力进行房地产开发的时期，彼时大小住宅项目、商业项目热火朝天，甚至还有过文旅项目的规划。而新塍的古镇开发更是这个镇区开发的发动机。不过这股热劲在2017年后就沉寂下来了。

　　2017年的土拍中，新塍有一宗宅地出现在522土拍中，并在当年以6211元/㎡的价格被奥园摘得。不过后来的情况急转直下。这个项目也被雪藏多年，直到今年，终于拿出来卖了。天悦湾，也是近年来新塍镇唯一可售的商品房项目。

　　半尴不尬的新塍，房地产开发陷入停滞状态，一个跟本地需求下降有关系，还可能跟秀湖的开发建设也有关系。由于秀湖的建设，对新塍镇产生了致命的虹吸效应。由于秀湖到新塍的直线距离大约只有四公里左右，走东升西路转嘉铜线，也就5公里，这个交通距离对于新塍人来说，就是一脚油门的事情。距离过近，加之镇区项目匮乏，购房群体开始由镇区向秀湖转移。以秀湖的配套，完全是完胜的，新塍镇没有半点可比性。而秀湖的购房群体中，来自新塍、王江泾两个方向的占比不小。

　　按照原有秀洲区的发展方向，最后是会向新塍镇融合的。但发展到现在，这个方向已经不符合嘉兴整体向东向南的发展策略。未来会不会融合，很难说。一味背离主流方向，既得不到资源，对于城市建设也无裨益。

　　这可能是目前的秀洲区和新塍镇发展的困境。