向倒卖房源、茶水费说NO！这两个低调的文件才是大杀器

　　昨天平湖土拍的高潮吸引到了不少关注，以致于嘉兴五县中的另一则消息显得有些默默无闻。而这则“默默无闻”的新闻，才可能涉及到很多买房人的切身利益，甚至对近来出现的一些楼市乱象会有致命的打击效果。

　　海宁连发两文规范商品房销售

　　近日，海宁市政府信息公开网站接连发布两则文件，其中一为《进一步规范商品房销售补充通知》，另一则对退购商品房销售做出详细要求。

　　这两份文件，第一份的主要内容是对售楼处的规范和违规销售行为的处理，其中对违规销售行为的处置还是对开发商有一定的威慑力的，毕竟如果有违规被举报了，视程度会有延缓网签、提高预售节点要求等处置。最严重的则对剩余未申请预售的房源转现房销售。

　　网签和预售都是开发商关乎命脉的东西，一旦被拖住，后续的影响不小。而如果被强制转现房销售，那基本就是给大多数开发商判“死刑”了。

　　所以这个规定出来后，一些有明显违规行为的开发商该收收心了。

　　我们来看看这个规定中列举了哪些违规行为：包括但不限于涉及虚假宣传、虚假承诺、甩客、首付贷、收取房款以外的费用等。

　　虚假宣传、虚假承诺，这些都是老生常谈的东西了，甩客是属于没信用。而首付贷本身是违规的，也是国家在强力打击的，正规银行做不出这项业务。

　　关键的来了，收取房款以外的费用。这一条自然而然让人联想到的是茶水费等。茶水费显然是房款以外的费用，按照这一条，只要举证有此行为的，那是处罚逃不掉的。

　　再看第二份文件，第二份文件是真正的杀招！

　　这份文件的核心内容是，禁止期房转让。

　　所谓期房转让，也是市场上非常常见的改签，其背后折射的是期房倒卖的乱象。即占掉房源后寻找下家加价卖出，俗称倒卖房源。一般来说，买房网签后是不可以随便改签的（保护市场秩序）。但现实中，退签、更改备案信息的现象并不少见。

　　倒卖房源不是一个人可以做到的，需要有上家、下家，还要有开发商里面的人协作（上家的角色也可以是开发商自身），甚至还要有中间方等参与。这是一个成熟的产业链，在楼市行情火热的时候，这种现象频频发生。这种快速获利的方式自然是违规的，破坏了市场的基本规则（买房人很难通过正当途径买房）。

　　海宁这份文件的核心就是来遏制此类行为的。至于后面跟上的退购商品房集中公开销售政策，不过是衍生的产物，大家不要搞错重点了。

　　现象存在已久，也就是说，未来只要发现了此类行为，你不是要退购吗，好啊，你退出来，房子的出售就不再以开发商（某些人）的意志为转移，想要加价卖是没可能了。

　　这样也从根本上锁死了倒卖房源从中获利的行为空间（实操其实还有很多漏洞可以钻）。

　　这两份文件与调控无关，但对于楼市的某些乱象大有釜底抽薪的效果。当然依赖主管部门的主动出击是比较难的，这需要来自下面的监督，不过由于这类行为都较为隐蔽，想要彻底杜绝也并不容易。

　　总的来说，这两个文件还是有一定的现实意义，对于近来十分猖獗的倒卖房源、收受茶水费等有一定的震慑效果。问题来了，海宁的这个文件，嘉兴会不会参考或者跟进？

　　两则文件如下：

《关于进一步规范商品房销售的补充通知》

　　一、有关房地产项目售楼处的规范要求

　　1．项目位置示意图必须与实际地图比例一致（可参考谷歌地图、百度地图等）。沙盘和不利因素告知应完整、充分标示，需告知项目内部和周边对生产、生活产生较大影响的设施、设备和建筑等（包括但不局限于小区外部的垃圾中转站、公厕、信号塔、高压电塔、变电设备、高速公路、铁路、城市主干道、殡葬场所和小区内部的变电设备、机动车出入口、公共活动场馆等可能造成光、声、气味等影响的）。

　　2．项目沙盘、不利因素告知、公示公告、样板房（精装修交付的项目）应当在预售前办理公证。宣传楼书或单页等宣传资料的信息内容应一致且应当符合相关法律、法规规定，做到真实、准确、合法，不得欺骗或误导购房人。

　　3．规范商品房买卖销售流程。在合同签订环节应当做到：合同签订前给客户认真阅读合同内容不少于十分钟，充分做好不利因素和免责声明的告知，对阅读合同和重要内容告知的全过程录像。

　　二、关于房地产项目违法（违规）销售行为的处理

　　1．如房地产项目在销售过程中存在违法、违规行为的（包含但不局限于涉及虚假宣传、虚假承诺、甩客、首付贷、收取房款以外的费用等），经查实，视情暂停项目网签5--15个工作日，严格监管相关整改工作，并作为不良信用记录记入信用档案。

　　2．房地产项目因违法（违规）销售行为暂停网签后仍发生较多信访投诉的，视情提高项目后续预售节点要求（一般提高一至三层工程进度）。项目投诉量超过其销售量10%，且仍有较多纠纷的，剩余未申请预售的房源将转为现房销售。

　　3．房地产经纪机构被投诉的，经查实，作为不良信用记录记入其信用档案，视情撤销其在房地产经纪机构备案，直至其整改完毕。

　　三、销售现场监控设备联网

　　要求全市所有房地产开发项目销售现场和签约室安装联网的摄像和拾音设备。新项目在预售许可之前安装调试完毕，既有项目在文件下发之日起30日内完成设备安装及调试。具体技术要求详见技术方案。

　　通知自发布之日（2020年7月23日）起实施。

《关于进一步规范商品房销售的补充通知》

　　一、严格执行禁止期房转让的规定

　　商品房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。房地产开发企业及其委托的经纪机构不得为他人违规转让期房提供便利或经纪服务。

　　二、实行退购商品房集中公开销售政策

　　已签订商品房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应向行业主管部门递交撤销备案申请。商品房买卖合同撤销备案后，所退房源应当集中公开销售。下列情况除外：

　　1.购房人增加或变更为原买受人配偶、直系亲属，或因夫妻解除婚约，原买受人需变更为另一方的；

　　2.多个购房人共同购买一套商品房，其中部分购买人退出购买的；

　　3.买受人在同一项目中换购商品房的；

　　4.根据法院判决生效法律文书解除合同的（不包括民事调解书等调解文书）。

　　三、集中公开销售流程

　　1.退购房源公示。每月1号和15号在海宁传媒中心的“海宁日报”微信公众号以及透明售房网海宁站（http://hn.tmsf.com/）公布退购房源。公示的内容包括开发企业、项目名称、房源坐落、规划用途、建筑面积、销售价格、付款方式、开发企业联系方式等信息 ，公示期限不少于14天。退购房源销售价格不得高于原合同成交价格的110%。

　　2.申购报名。认购人按照网上公示的信息与开发企业联系，达成购房意向的，在指定时间内与开发企业签订《退购房源认购协议》，并缴纳认购保证金，取得购房抽签登记证明。

　　3.抽取购房资格。公示期满后，只有1人认购的房源，经公证机构公证后，唯一认购人可直接与开发商签订商品房买卖合同。如有1人以上认购的，由公证机构采取摇号或其他公开的方式抽取购房人。公证机构应提前3天将抽取时间、地点、抽取规则和认购人数等公示在透明售房网海宁站。抽取过程由公证机构主持，开发企业代表现场参与，按网上公示房源合同注销先后顺序进行摇号。抽取结果通过透明售房网海宁站发布。商品房集中公开销售实行实名制，从报名、摇号到签订《商品房买卖合同》必须使用相同姓名和身份证明。公证费用按公证机构服务收费标准收取，由开发企业承担（购房者或开发商与退房人协商决定）。如退购房源在公示期内无人认购，开发企业可自行销售。

　　4.签订合同。中签购房人应在10日内与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，合同中买受人必须与《退购房源认购协议》保持一致，不得变更，交纳的认购保证金转为购房款。如中签后无正当理由放弃认购，开发企业有权按照协议不退还认购保证金，被放弃认购的房源将被转为下一批退购房源继续公示，该中签人不得再次参与该套房源的认购。房地产开发企业应在5个工作日内退还未中签者交纳的认购金。

　　四、其他要求

　　1.开发企业不得指定他人认购、也不得拒绝他人申购。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

　　2.房地产开发企业和经纪机构违反本通知的，将依法从严查处，列入企业失信名单，必要时暂停房地产开发企业网签资格、撤销经纪机构备案。

　　3.本通知自发文之日起施行。

　　海宁市住房和城乡建设局 2020年7月24日