时隔一年，中环北再出地，腾退调整的北中环会否迎来春天

　　今日市本级挂牌两宗住宅用地，地块编号为经开2020-15号和2020嘉秀洲-030号，分别来自中环北和王店镇，两宗地块分别将于9月7日和8月27日出让。

　　算上王店镇宅地，8月预出让的宅地数量目前为2宗，另外一宗来自新塍镇的宅地。8月或成乡镇宅地的主场，预计接下来其他乡镇可能陆续也会推出一些涉宅用地。

　　经开2020-15号

　　土地位置：东至锦云路，北至同德路，西至振兴路，南至锦云路。

　　土地面积30085.4平米，住宅用地，容积率1.5-2.0。

　　该宗地块挂牌起始价13440元/㎡，起始楼面价6720元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。最高限价20080元/㎡，上限楼面价10040元/㎡。

　　建筑限高不高于60米，且住宅建筑高度不低于24米；按不小于1.5车位/100平方米，同时满足1.0车位/户等设置机动车车位。

　　地块分析

　　该宗地块位于中环北，具体靠近信远朗庭和万科环萃园。

　　地块地貌和桌边环境上，地块较为方正，但在朝向上并不是正南或朝南，因此在楼栋朝向上可能会采用信远朗庭和环萃园的方案，和地块朝向会形成一定角度。该地块周边无自然河流或风景景观，属于无地块附加值。

　　地块东侧为住宅群落，南侧用地规划上为商业用地，北侧为嘉北广播电视站（现状），隔路为工厂区。从目前规划上看，尽管该片区会有不少的用地腾退和调整，比如环萃园北侧的工厂用地性质会调整成住宅，但该宗地块北侧的工业用地暂无调整意向。此为地块一大弊端。地块西侧为规划小学用地，现状为工厂区（待腾退调整）。

　　整体来说，地块所属的中环北区域，未来经过腾退调整，会逐渐改变以工业区为主的现状，而变成以居民居住为主，工业区有限保留的状态（可能未来会逐步调整）。居住舒适感会有一定提升。加上规划的学校、商业等配套，各项城市机能也会得到落实。从未来发展来说，地块的前景还是比较光明的。

　　交通上，该地块附近有快速路环线（中环北）和城北路射线，这两条都属于交通大动脉，而地块北侧不远的昌盛路，同样是交通要道。而地块北侧两公里内就是三环环线，交通优势比较突出。

　　中环北所处的位置特征都比较明显，往北有工厂区，往西有石臼漾湿地，距离主城近，距离内城也不远，但快速路成型后割裂感会比较明显。

　　从客户群体上来说，该区域目前主要的购房受众来自以北的王江泾、油车港，以及新居民群体。

　　地价方面，中环北附近区域，近来年先后出让过多宗住宅用地。在信远朗庭之后，该区域先后开发了万科中环公园、万城赞园、万科环萃园等项目。其中开发较早的中环公园，当时拿地的楼面价为4463元/㎡；万城赞园的拿地楼面价为8023元/㎡，为中环北楼面价之最；而时间最近的万科环萃园，拿地的楼面价为6500元/㎡。

　　从这几块地的出让结果看，可以得出两个结论，其一，中环北的楼面地价一直不是很高，在嘉兴各大板块中处于中下梯队。其二，中环北的地价体系并不稳定。近三年的楼面地价差值从四千多到八千多，最大幅度近四千。当然，开发商拿地受到土地周期的影响，万科环萃园的地正好是嘉兴土地低潮期。所以中环北的土地价值还是有一定的上升空间。

　　但地价受到房价反作用，目前在售的环萃园，最新预售价格为12500元/㎡，这个价格和主流的国商、秀湖等价格相去甚远。可见中环北本身在定位上，房价的上限就比较低，连带着地价的上限也不太高。我们可以拿与中环北靠近的主城北做比，锦棠里和悦峰里的备案价目前在一万四上下，环萃园与之的房价差值在一千五左右，显然环内环外的房价逻辑完全不一样。

　　因此可以判断，该宗宅地楼面价难有很好表现，从使命上来说，可能也需要一个相对合适的价格来承担刚需住房的任务。当然，万事无绝对，万一小爆发一波也有可能。

　　2020嘉秀洲-030号

　　土地位置：王店镇，花园路东侧、常华路北侧。

　　土地面积76333平米，住宅用地，容积率1.3-1.6。

　　该宗地块挂牌起始价7500元/㎡，起始楼面价4687.5元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。最高限价16000元/㎡，上限楼面价10000元/㎡。

　　建筑限高不高于60米。

　　地块分析

　　该宗地块位于王店镇，地块西侧为在开发的中洲碧桂园花溪源着，北侧为梅北健康主题公园，南侧为梅里小学，东侧为空地。

　　该宗地块南北均有河流流经，地块地貌较佳，有较长的沿河景观带。

　　该宗地块相对方正，且体量不小。地块所处区位是王店镇新的发展带，整体开发面貌较好。

　　王店镇近年来商品房项目较少，目前在售的仅有花溪源着。花溪源着楼面价为4514元/㎡，目前最新预售价格为多层9750元/㎡。花溪源着受到今年行情的加成作用，频频登榜周备案榜，销售情况明显好于去年。该地块不出意外将接棒花溪源着，成为王店镇近一两年内的供应担当，竞争压力小。客户群体主要来自本地和外来务工人员及少部分外来投资客。