集中出让变狂欢？隔壁杭州都抢疯了，嘉兴520土拍前景…

　　从昨天开始，持续两天的杭州2021年度首批“两集中”宅地入市挂牌出让拉开了帷幕。

　　作为“钦定”的“22城俱乐部”，杭州的集中出让吸引了各方关注。

　　而在杭州之前，已有广州、重庆、无锡等城市进行了宅地供应的集中出让。

　　先看一下这些城市的出让结果。

　　广州：48宗土地，以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率最高达45%。

　　重庆：46宗土地，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%。

　　无锡：16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录。

　　咦，这画风有点不对吧。

　　按照此前一些砖家的解读，集中出让应该可以达到让土拍降温的效果啊，但这明明达到的是反向效果啊。

　　我们再来看看杭州的出让情况。

　　5月7日，杭州共出让32宗涉宅用地，总建面375.7万方，总吸金716.7亿元。在新房限价这个前提下，有24宗拍到自持，其中祥符宅地自持比例达到38%，创下杭州土拍历史之最。

　　预期中的降温没出现，反而拱起一把火，简直了。

　　就像一个模子里刻出来的，集中出让的画风出奇的一致。

　　是哪里出问题了吗？并没有，这才是正常的，房企要是真突然“清醒”，“理智”拿地，那才不太对劲。

　　本质上，土地会拍到什么样，和这座城市的现状和前景有关。只要这座城市的预期是向上的，那么，地就没有“贱卖”的道理。

　　以这几场集中出让作为参照，我们不难想象接下来嘉兴520土拍的情况。

　　就算不拿近的做参考，我们也大可回想一下，发生在2017年同时期的事件。当时在嘉兴的大剧院里，率先就进行过一次集中供应。这次供应的结果我们也都知道，拍出了非常丰硕的成果。

　　你是否还记得那张振臂一呼的照片，这次土拍，可以说成功打响了嘉兴土地市场的知名度。

　　所以集中出让，好像更容易激发开发商的热情。

　　这么一看，520的土拍，大概率不会有哑火的情况出现，搞不好还得再拱把火。毕竟土地虽然设置了熔断价格，但本质上依然是价高者得的游戏。

　　那为什么还是要集中出让。

　　虽然嘉兴并不在22城的名单中，不过新近的楼市调控新政中将集中供地作为了调控政策的补充。

　　供应对于楼市有着举足轻重的影响。

　　楼市毕竟是一种市场关系，而市场关系中最为核心的是供需关系。

　　想要保持楼市火热的状态，只需要做到供小于求即可，说到这方面……

　　嘉兴本轮新政第一条就是分批集中出让住宅用地，加大土地供应量。说明分量最重的就是这条。

　　在新政公布后，很快，首批集中供应宅地就对外发布了，拢共13块，供应体量达到63万方，占到全年预供应计划的三分之一。

　　虽然13块和杭州动辄57块的量有点小巫见大巫，那本来就是市场体量上的差别，嘉兴一年的供应量都达不到这个数。我们可以拿无锡的16块做参考，嘉兴13块应该是比较适当的。

　　这13块地，加上此前已出让的6宗宅地，供应面积达到96.59万方。而2020年嘉兴市本级总共出让面积为129.36万方，相当于5月20日的地出完后，已达到去年供应量的近75%。

　　首轮集中供应后，不出意外还会有第二轮甚至第三轮，今年的供应量很大可能会超过去年，一改供应连年下滑的局面。使供需真正达到一个相对合理的水平上。

　　本轮集中供应住宅总建面约117万方，按照2020年嘉兴城镇居民人均住房建筑面积测算，可产生约9188套住宅。

　　这算个什么规模呢，按照预售量来说，从去年10月到今年4月，总供应量大约一万多套，这次出的地，抵得上过去半年的供应量。

　　当然，不是说这些地出了后就承担半年的住宅供应，如果依然是掐水的方式供应，集中供地就没有任何意义。

　　比起集中供地，两集中真正对楼市带来的影响是，集中出地会相应地，会带来大批房源集中上市的效果。

　　同期拿地，同期启动，同期施工，大抵上会达到同期拿证的效果。

　　一个月四五个盘供应，和一个月十几个盘供应，那其中的差别自然是很明显的。

　　加上新政的其他条款，这九千多套住宅，会压缩销售周期，提高回款速度，靠时间换空间，已经没有任何意义。五月拍完的地，首批房源快则三四个月，慢则年底前都要入市。

　　这会达成的效果是，下半年，房子会多起来，会好买起来，市场的热度，也许也会有所调整。