渔里未来社区来了！48万方建筑体量，超过4000套住宅的超大手笔规划

壹

　　未来社区，浙江这边搞得热火如荼，简直风景独好。大有要搞成一个样本，以待推广的架势。

　　光嘉兴本级这边，目前已经有三个未来社区的示范点。

　　你没听错，三个了。

　　其中最为耳熟能详的当然是南湖区甪里未来社区，该未来社区命名未来城市·幸福里。

　　项目包括住宅、公寓、商业、幼儿园、邻里中心等多种业态。

　　由于这个项目是南湖新区仅剩可供开发的土地之一，珍稀程度不言而喻。除了有南湖新区的配套加持，平湖塘以北的位置正在兴建嘉兴第二医院的新院址，配套着实不错。

　　第二个就是余新渔里社区。

　　余新渔里社区早早就入选了浙江省第二批未来社区试点，并且于去年11月开始启动征迁、收购工作。

　　而第三个可能很多人都没听过。属于名声不大，毕竟随着未来社区越来越多，这种稀缺感也越来越少。

　　它就是运河未来社区。这个项目选在了秀洲区，并且和上面两个项目有着本质的区别，这个未来社区项目是全部已建成的社区构成的，属于整合提升类。主要就是对社区现有的施设、设备和构成进行优化提升。

　　由于不是大拆大建，名堂没那么多。

　　还是来看看第二个未来社区余新渔里社区。

贰

　　近日渔里未来社区控规出炉，内容如下：

　　规划范围

　　本次控规范围东至新贤路和五星路，南至茜柳大街，西至海盐塘，北至幸福路（余贤埭街）。规划总用地面积为 47.81 公顷。

　　用地布局

　　本次控规总用地面积47.81公顷，其中规划城市建设用地43.23公顷，水域4.58公顷。

　　公共配套服务设施规划

　　1、教育配套设施

　　小学：保留现状余新镇中心小学，并结合未来社区建设对小学进行改造。学校用地面积29966平方米，班级规模为36班。

　　幼儿园：新建1所幼儿园，用地面积不小于6010平方米，由0504001012地块配建，班级规模为12班。

　　2、社区服务设施

　　规划布置1处社区服务中心，由0504001014地块配建，按照未来社区九大场景和生活圈相关规定设置社区管理、文化体育及卫生医疗等设施，为周边居民服务。

　　3、市政公用设施

　　规划2处公共厕所，7个通信基站。

　　4、交通设施

　　规划1处公交首末站，位于登云路和五星路交叉口东侧，规划服务2-3条公交线路，用地面积800-1200平方米。规划4对公交停靠站。

　　重点来了，土地规划图如下

　　为了便于对照，我们找来了卫星图，在卫星图上，规划范围如下

　　余新镇区，从卫星图上看，其实布局是有些混乱的。住宅片区和工业工厂区是混杂在一起的。工厂区的布局尤其混乱。东一片西一簇，而且都是集中程度高的小散企业。

　　这也看得出，余新镇是一个工业比较发达的乡镇。

　　不过这对镇区的长期发展是不利的。所以整顿和调整工业布局是未来余新镇的核心工作。

　　而选中的这个渔里未来社区区域，除了一所余新镇中心小学外，其余主要是民居和小散企业的聚集。

　　借着未来社区规划，重新梳理镇区功能和布局。

叁

　　渔里未来社区的规划，乃至余新高铁新城的规划其实很早前就在做了，并且有过几个版本。

　　原先的规划思路是这样的：

　　余新镇将借助渔里社区建设进行旧城改造提升，对有历史感的建筑进行保留和维护，提升城镇品质。

　　通过追溯老街历史，打造具有江南特色的未来城市社区，吸纳更多的人流、物流、资金流到渔里社区生活生产，更好地承接高铁新城核心区块建设，形成配套效应。

　　可以看到，这一个版本的设计规划中，对水乡生态环境比较看重，描绘了大量的绿地空间。

　　而从公布的用地规划来看，基本保持了这一版的设计思路。绿地空间主要集中在盐嘉塘的滨水空间。

　　原先滨河两岸都是工厂工业，环境自然是比较差的，这一改造，确实会有大变样的效果。根据上面的规划效果，盐嘉塘的西岸也会有大量的绿化空间，还会有一个码头休闲公园。

　　同样根据较早版本的规划，高铁新城余新片区主要由三部分构成，即渔里文化生活区、中央商务区、数字科技产业区。这个布局比较规整了，功能区明确。

　　渔里文化生活区也将不仅限目前的渔里未来社区，未来会实现全面的改造提升。余新镇的面貌也将焕然一新。

　　而这一次焕新，也势必带来大量的房地产开发。光这次的渔里未来社区，就至少催生出了23.71万方的宅地开发面积。

　　这些宅地上限容积率在2.0-2.6之间。至少会产生48万方的建筑体量，规模着实不小。这比幸福里的住宅开发规模可大多了。

　　按照南湖甪里未来社区的开发模式，渔里未来社区大概率也会让某加具备资质的开发商来整体操盘。这块大肥肉，真是香的很。

　　看看目前余新的房地产开发已到了什么水平。

　　余新最近一块出让的宅地，是交投祥生在去年7月拿到的，也即现在的锦渔别院，成交楼面价9061元/㎡。

　　作为嘉兴本级下面的强镇，余新和油车港由于靠近市区，有着地缘优势。土拍的价格也在乡镇中一直是第一梯队。今年以来，凤桥和油车港的土拍地价可以说是狂飙突进，而余新镇上至今一地未出。种子选手藏而不露，一出手不知道是什么水平。

　　从现状上来说，余新现有沿着嘉南线的房地产开发将暂告一段落。未来的开发首当其冲就是这个未来社区的开发。重心也会移到盐嘉塘一线。可以说，这个项目的落地开发，对于余新高铁新城时代的开发会起到一个关键作用。