公证摇号，将深刻改变嘉兴楼市的买房逻辑

　　刚刚落幕的畔月湾摇号，大家应该都研究过好一番了，后续还冒出了不少的挂牌房源，真假难辨。这种属于市场行为，只要程序合法，也没什么好置喙的。

　　倒是摇号这件事，未来可能会深刻改变嘉兴楼市的买房逻辑。

　　在说这档子事前，我们先来看看目下嘉兴楼市买房是啥样的。基本上热门楼盘，想要买到，关系和资金缺一不可。关系不用多说，资金的话，必需是全款优先。至于什么公积金之类，纯属想多了。

　　普通刚需购房者很难同时具备以上两者，所以基本也和热门盘告别了，只能退而求其次，买一些不太热门的盘。这类盘或地段或配套，总有不足的地方。临到交房，闹心的事更多。

　　买房确实是量力而行的事情，但设置门槛殊无公平性可言。你比方放开门槛，买热门盘也可以贷款，总会有刚需会咬牙上，那些可以全款的，恐怕也会考虑贷款。

　　全款还好的，那些真真假假的茶水费更闹心。

　　由于众所周知的原因，嘉兴新房和二手房存在着巨大的剪刀差，买新房成为了一本万利的事情，这也导致人们竞相争逐新房。于是在新房市场始终都是僧多粥少的局面。固然有刚需进场买房，但更多的，手上已经不止一套房两套房，依然在跃跃欲试。

　　市场的自然选择，说白了拼的是权钱势。

　　这样的社会正常吗？不正常，这样的市场健康吗？不健康。

　　这种不公平，长此以往，总会出问题的。

　　那么怎么相对合理解决房子分配的问题？摇号应运而生。

　　摇号其实外面很多城市都在实施，而且实施很久了，像隔壁杭州搞公证摇号已经好多年，并且已经打过几次补丁，相对已经较为完善。

　　注意，这个公证摇号有别于过去开发商自己整个微信摇号，那种摇号软件一堆后台，你信这种摇号不如去买彩票。

　　摇号公平吗？

　　公平。一旦政府介入楼盘的摇号，那么销售这个环节已经不由开发商说了算了。大家买房就看运气。注意，正儿八经的摇号是不得设置类似全款这种区分购房者的条件的。

　　像畔月湾这次，没全款的烦请绕道，还是有门槛的，不属纯粹意义上的摇号。

　　摇号不公平吗？也不公平。摇号会导致一种结果，就是真正想买房的人可能摇不上，摇上的都是炒房的。以前有资本全款买房的，为自住改善的，到了摇号就看运气，点背的有钱也买不到房。这算不算剥夺了买房的权益，绝对算。

　　但在大环境下，摇号可能是一个相对公平的方式，要想完美解决房子分配问题，还是要回到买方市场：房子卖不动的时候，自然没了投机倒把的人，你想啥时候买就啥时候买，想全款就全款，想贷款就贷款，公积金也不用排队。

　　但这样的市场，早成为过去式了，未来出现，说明当地楼市已经盛极而衰，房子没有价值了，搞不好就是崩盘。这种下稍太惨，当地政府不愿看到，尚有巨大剪刀差“护城河”的嘉兴，短时间也看不到。

　　那么现阶段采用公证摇号，确实可能是相对公平的一种手段了。

　　好，既然认可这种方式。我们来看嘉兴哪些房子会采取公证摇号。根据此前的政策，对市区范围新出让土地的新建商品住房项目(包括商品住房预售和现售)，意向购房人数大于开盘销售房源数的，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。

　　政策饶了点，简单来说就是429之后出让宅地开发的项目，意向购房人数大于开盘销售房源数的，都要采用公证摇号的方式销售。

　　畔月湾其实不属这个范畴。所以也不是完全遵照未来公证摇号的模子来的。但它还是有相当的试验性和表率性。开发商这方面值得肯定。

　　哪些项目会采用摇号？

　　第一批正式公证摇号的项目，会从520出让土地新建商品房项目中产生。不过目前来说，这些项目进展并不算很快，目前仅佳源科技城项目已经公布备案名（四季花园），其他项目暂无太多动态。

　　按这个趋势，这些项目估计最快也要在四季度才有入市可能。

　　所以买房相等摇号的，可能还要再等上一等。

　　在这些项目未上新之前，其实还有不少盘要入市，光科技城南就有三个盘。这些盘会不会仿效畔月湾也采用摇号的方式销售？大概率不会。这些盘都会有自己的小心思小九九，真要用摇号的方式，畔月湾已经演示了什么叫公证摇号，平时那些见不得人的勾当就没法用了，不如不用。

　　这些盘还会遭受来自未来摇号盘的压力。毕竟不出意外，摇号盘是可以贷款的。而这些盘显然还是打全款的心思多点。那么大约会有这样的分化：能全款且自住意愿强的，会优先在这些盘上车（保中），而投机心思多的，可能会博摇号盘的运气，毕竟贷款的压力和风险比全款小多了；把全款的资金拆开，还能多次利用。

　　香港兴业手中还有一个家逸园，很有可能也会采用畔月湾的销售方式。这个盘也已经差不多现房了，下半年可能会销售。现房的优势，势必会再吸引一波巨大的关注。

　　后面摇号的项目都会这么疯？

　　畔月湾摇号，98套房子，有效认筹1310个，中签率7.48%。在嘉兴来说，绝对盛况空前。

　　大概率不会重现这样低中签率的情况。

　　畔月湾这个项目有其特殊性，最重要的一个点就是，这个是现房盘。现房对于自住还是投资，意义都很大。

　　自住的，买房就拿房，马上就可以准备装修，第二年就可以入住了。投资的，拿到房，最多等两年限售，假如走私下的，分分钟就可以出手。

　　另外，畔月湾的产品有其特殊性。全改善的产品，在市场上凤毛麟角，加上姚家荡的光环加持，想不火都难。

　　而后面要摇号的项目，期房，这个槛的区别就很大了。所以个人认为重现畔月湾这个低中签率的可能性不大。未来参与楼盘还有一条要注意，就是不得同时参加多个楼盘的摇号。去参与报名人多的摇号项目，中签率低，且很容易会错过其他项目的摇号。

　　还有非常关键的一条，中签率小于等于10%，取得不动产证之日起5年限售。这对于炒房党来说是比较致命的，周期拉得太长了。所以很大可能炒房党会考虑放弃极度热门的楼盘的摇号。

　　像搞成畔月湾这样的中签率，又不是现房，至少要坐满七年。那不要跳脚了。

　　摇号是把双刃剑！

　　为什么说是双刃剑，一方面，摇号不失为现阶段保证购房者买房公平的一个手段。另一方面，如果对摇号不加设限，那么对当地的购房者也并不一定是好事。

　　大多数执行摇号购房的城市，都会附加一条社保的要求，但嘉兴并没有。嘉兴虽然对外地人限购一套，但是没有社保的要求。一旦推行摇号，相当于凭运气买房，势必会吸引到外地的炒房党。

　　近几年嘉兴楼市的主要购买力其实是本地人，固然一方面本地人有钱，还有一个重要方面就是本地人买房有地缘优势，那就是托关系。外地炒房客不太光顾盖因他们在本地购房哪怕全款也没有本地人的优势。

　　但换成摇号，这一切的游戏规则就都变了。大家可以看看这次畔月湾的摇号名单中，从身份证抬头就可以看出有相当一部分是外地的。这几乎就是未来摇号的一次预演，不设限的摇号，外地炒房客势必会有所动作，毕竟买到就是赚到。

　　如此一来，本地的购房者就会受到外来的冲击，可能买房的难度不减反增。那么未来嘉兴会不会加码社保的要求，目前看来可能性不大。社保要求对于外来炒房客还是一个很有挑战的门槛。

　　无论如何，当公众摇号走入公众生活，购房者的买房逻辑也会随之发生深刻的变化。像杭州一年摇几次，连着几年摇不到的大有人在。当然，嘉兴毕竟不是杭州，吸引力也远不如杭州，但摇号带来的机遇和风险其实是一样的。