二手房凉了 新房开盘就售罄 画风反转

　　据嘉兴市房地产公众服务平台数据显示，2021年7月嘉兴市本级商品房共成交1537套，面积16.47万方；成交住宅1175套，面积14.63万方；成交商业用房76套，面积0.85万方；成交办公用房42套，面积0.44万方；成交其他用房244套，面积0.55万方。

　　当月成交备案超过30套的楼盘有林语芳庭、檀映里、春风里二期、荷园、绿禾名邸、云悦里、云望雅苑、堂樾庄、幸福家园、优盛花苑、四季华庭、国香樾里等。其中林语芳庭以242套的成交量夺得月销冠。檀映里和春风里二期分别以198套和81套列二三位。

　　从以上数据不难看出，刚刚过去的7月，新房和二手房成交量都比较低迷。

　　7月新房成交量仅超过5月，在今年单月成交量中排倒数第二，连农历新年月份的2月也多有不如。

　　新房成交的低迷，主要还是因为供应量欠佳有关。7月预售证申领的房源量总共为1298套。今年1-7月总共才申领住宅8196套，比起受疫情影响较大的2020年同期的12512套也有较大差距。而再往前正常年份的2019年，同期是13711套。

　　可以说今年上半年新房预售尤其偏紧。偏紧的原因大家也知道的，一些项目的进度还是受到了一些影响。如今没了掣肘，一大批项目“嗷嗷待哺”准备大干一番，预计三季度末四季度初将是项目集中入市的高峰期。

　　这量有多大呢？早前官方发布了一份《市本级存量住宅用地项目公告》，里面就记录了市本级存量住宅项目的信息。

　　据官方文件显示，目前市本级存量住宅用地项目共有56个，存量住宅用地总面积301.58万方，其中未动工土地面积95.07万方，已动工未竣工土地面积206.51万方，未销售土地面积101.05万方。

　　多万方的宅地面积啥概念，按容积率2.0来算，建面就是600万方。去年嘉兴市本级新房销售面积不到330万方。这量覆盖两年的需求都no problem。

　　不过这个统计中含有未动工、已动工未竣工，还有未销售项目，其中还有一些是拆迁安置项目，并不是说都是可以拿出来卖的。据本网统计，实际目前及未来可以销售的项目约40个（不含预售证出完的），占到总量的2/3以上。

　　这些项目，主要分作三类。

　　第一类，今年520土拍的项目。这些项目比较特殊，只要达到意向人数多于当期销售房源量就需要公证摇号。如果不出意外，每个项目都可能要组织公证摇号。这是嘉兴楼市历史上的一个重大事件，以520土拍为划分界限，这批项目出来以后，嘉兴的购房逻辑将完全改变（参阅详情）。

　　其中动作快的一批会在四季度入市，慢的则可能要等到明年了。

　　第二类，去年拍地到目前还未销售的项目。这些项目不需要采用公证摇号的销售方式，换言之还会沿用目前的销售方式，热门项目拼全款、靠关系没商量，搞不好茶水费摆你几道。

　　这些项目目前销售方式较为自由，但等到摇号项目登场，优势就将丧失。

　　第三类，一些特殊的、不走寻常路的项目。这些项目啥时候卖完全无法估算。这里面典型的项目，香港兴业的项目，龙润壹城。对，没想到吧，龙润壹城居然还有房子！

　　香港兴业目前手上还有家逸园和星逸园两个项目。家逸园马上现房了，有可能会参照畔月湾的方式进行摇号销售。

　　下半年，新房将成为重头市场，相形之下，二手房市场萎缩地有些猝不及防。官方统计的数据，7月二手房住宅成交1255套。这是从今年3月的高峰后连续4个月成交量下滑。5月、6月、7月三个月的成交量都只在一千多套，3个月加起来都不及3月份的成交量。

　　上半年大体可以算是二手房唱主场，1-7月成交量在17034套，高于去年同期的14610套，也盖过今年新房同期的成交量。

　　二手房的成交高峰期从1月一直延续到4月。这个时间正好也是新房由短暂的成交高峰迅速下滑到每月一千多套的成交水平。

　　除了原有的市场置换需求，新房“无房可卖”也是二手房升温的原因，加上上半年是读书置业季，两者呈现截然不同的局面也就不难理解。

　　而5月开始二手房成交量就开始进入下行通道，还是有些突然的。一方面读书季结束，另一方面房贷利率不断上升和房贷额度持续收紧。可能也是导致交易量下降的一个因素。

　　据传目前嘉兴多家银行首套房利率已经破6。不但利率提升，房贷速度也明显变慢了，这对于新房二手房市场还是有不小影响的。相比利率提升，额度紧张可能是最大的桎梏。这种情形可能还要延续数个月。

　　在几个因素作用下，预计下半年嘉兴二手房交易都会维持在一个不太兴奋的状态上。显然对于一些中介来说日子可能会不太好过。

　　下半年剩下来的几个月，新房市场会强势回归，刚刚首开落下帷幕的臻颐府以一个售罄回应市场。作为下半年首个开卖的新盘，该盘还是有相当的市场风向意义的。毕竟该盘备案价含装修超过了2万的大关，在新房队伍中价格绝对不算低的。对于高铁新城的开发建设也建立起了信心。