集中供地，最能打的科技城出了两块 地价天花板又要松动了

　　市本级年内第二次集中供地已经敲定，出让的7宗宅地中，有2两宗来自科技城。

　　如果再做下区分，2021南029号属于科技城核心，2021南028号则在科技城南。

　　目下的科技城简单总结就是房价高企，学区问题复杂。

　　科技城南的总结就更简单了：一房未卖，地价顶天。

　　目前嘉兴地价第一梯队的，只有四个：科技城、南湖新区、城南、国商。

　　这大约也表明了未来房价格局是如何排布的。

　　地价高贵，神格稳定

　　科技城南截止目前，一共出让了4宗住宅用地，时间从去年11月到今年5月，也就半年多点的时间，果然有地就是壕。

　　这几块地的实际成交价格都不得了，实际楼面价集中在14000-18000元/㎡区间，神格相当稳定，这是一步一步爬上来的国商所不能比的。

　　科技城南的开发，是建立在一个空白的基础上的。但起点之高，不做第二人想。一上来就是王炸，还是四个，砰砰砰砰。

　　按照这个趋势，本月底要出的第三块地，起步水平绝对差不了去，大概率是和前面几位看齐。

　　也由此科技城南和科技城北形成了鲜明的对比，明明都是科技城延展出来的两翼，但差别确实有点大。

　　科技城南是怎么起势的？

　　主要是站在“巨人”的肩膀上。

　　科技城的住宅开发已经到了尾声阶段，虽然还时不时挤出几块地来，但空间确实不大了。由此也就有了向外开拓的刚性需求。

　　在往南的大片土地上，构成仅有原曹庄建成区和在建的安置房。可以说基本没有开发的障碍。这种原生态的开发最是理想。科技城可以说是无缝接入，上来就可以卖地开发。

　　大量宅地开发的规划

　　目前科技城南公布了科技大道南、亚太路西的用地规划，还剩亚太路东的用地规划没有公布。从现有规划来看，毫无疑问住宅开发是科技城南开发的主力开发担当，官方推地这么密集也就比较好理解了。毕竟还有很多宅地要开发，任务也是比较重的。

　　从宅地分布来看，科技城南商品房开发用地主要集中在万兴路以北以及敏秀路两侧。初步来看，未来可供出让的宅地还有十来宗之多。光这个量就足够卖两到三年了。所以预计科技城南每年的宅地供应量可以达到3-4宗甚至更多。

　　这个出地量和供应量，也是嘉兴各板块的前列，比起地大地多的国商也不遑多让。

　　很大可能科技城南的开发速度会比秀湖更快。而在这个过程中，肯定也是要让宅地地价水平保持稳定，所以主观客观上，科技城南地价下滑的可能性不大。

　　配套略有欠缺

　　科技城的配套首要就是学校，这也是科技城房价的重要构成。

　　一所实验小学造就了一个科技城，虽然有些夸张的成分，但也相差仿佛了。

　　这其实是有风险的，为啥，一则学校容纳力有限，每年学区以外的读哪里就成为一件棘手的事。虽然现在亚欧学校在造了，但家长可能只关心它会冠什么名头。如不满意……

　　科技城南的开发，沿用的正是用学校打头阵的牌路。一所清华附中嘉兴实验学校，就如当年的北师大拉满预期。君不见一所新学校堪堪招生一两届，就已经被有心人炒到嘉兴“第一流”学校的位置上。

　　这里面的水很深，但架不住自古套路得人心。

　　除了清华附中，在规划用地上，在靠近三环南路的地方还设置了两所中小学。考虑到安排集中用地，很可能规划的是九年制的学校。同时现状的曹庄小学会进行扩容。这所规划学校说不得也要镀镀金再出来。

　　教育资源还是配置十分充足的。

　　学校以外，其他的配套略微乏力了些，目前已知的，一个槜李湖公园，一个南湖区人民医院。这和秀湖比那确实寒碜了些。当年南湖新区也不光是就一张北师大的牌，还有非常出众的配套。科技城南在资源上怎么的也要有些亮点才是。

　　还有一个城际铁路。过去它是人们耳熟能详的沪嘉城际，现在可能叫嘉兴枫南线城际铁路更恰当点，走线有了较大调整。

　　枫南线是去金山的，而原先的设想是经枫泾去上海，还是有了较大调整，意义也完全不一样。这曾是嘉兴接轨上海的一号工程，现在却变得不尴不尬起来。

　　关于这条铁路最新的进展是，先后进了《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》国家规划和《浙江省综合交通枢纽“十四五”规划》。其后市发展改革委（市铁指）召开了市域铁路规划方案意见征求会。

　　更多的进展，等吧。

　　对于这条铁路，应当视作锦上添花，而不当成炒房利器，小心摔到姥姥家。

　　总体来说，科技城南前途无量，特别是，一上来就站在了地价的高地上。起点之高，不做第二人想。月底的土拍，又不知会掀起怎样的大战，会不会突破新的高度。

　　当然目前来看，外面一些城市的集中供地都面临了一些新情况，拿地热情有所下降。这对嘉兴的土地市场会不会造成影响，也是一个值得思考的问题。

　　还有一点，那就是科技城南的这些项目，会批到什么价格。其实拿地价格的一个影响因素也是批出的价格能不能接受。在臻颐府拿到备案两万朝上的备案价后，科技城南的批价会不会比之前科技城的价格上限更拓开些？

　　地块信息

　　2021南028号

　　土地位置：嘉兴科技城，东至纵三路，南至尹庄路，西至高白夫港绿化带，北至横一路

　　土地面积35907.4平米，城镇住宅用地，容积率1.3-2.0，建筑密度不大于≤25%，绿地率不小于30%。

　　该宗地块挂牌起始价17156元/㎡，起始楼面价8578元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。

　　建筑限高：不高于80米（住宅建筑不低于40米）

　　2021南029号

　　土地位置：嘉兴科技城，东至紫荆路，南至科兴路，西至三环东路绿化带，北至晨光路

　　土地面积34972平米，城镇住宅用地，容积率1.5-1.7，建筑密度不大于≤25%，绿地率不小于30%。

　　该宗地块挂牌起始价14209元/㎡，起始楼面价8358元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。

　　建筑限高：不高于70米（住宅建筑不低于30米）

　　其他条件：本地块内商业建筑须100%自持，仅允许在地上设置，并集中设置在东北角，不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权单元面积不小于300平方米