拍地，悬了 不是终止就是延期 集中供地搞砸了？

　　壹

　　就在今天上午，杭州这边发布一则公告，宣布将在9月初进行的新一轮集中供地终止挂牌，供地新的公告会在月底前重新发布。

　　这是8月以来，继深圳、天津、青岛、上海之后又一个或终止或延期的22个集中供地重点城市。

　　有分析认为，这么密集的突发状况，最直接的原因可能是此前网传的自然资源部对部分集中供地试点城市作出新的部署。

　　涉及到四个方面：

　　第一，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。

　　第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明，将现行工具箱中的“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。

　　第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。

　　第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

　　是不是因为这个，我们暂且不论，来看看之前杭州某开发商退地的事情。

　　贰

　　在7月的时候，宋都股份发布了一则公告，宣告放弃5月7日竞得的杭政储出【2021】08号地块，代价是5000万保证金被没收。

　　5000万并不是小钱，占到该公司最近一期经审计利润的14.19%，算是出了一口老血。

　　在对上交所的回复函中，宋都股份给出了祥生单方面违约的解释。有意思的是，在这份回复函中，宋都股份在杭州第一次集中供地中拿下的另一块地的合作开发商宝龙也突然say了goodbye。

　　根据澎湃新闻的求证，宝龙之所以退出该地块，是由于管理层测算过后，发现该地块赚不到钱，因而决定不再合作。

　　这就又要说回杭州的第一场集中出让。在5月7日挂出的32宗涉宅用地中，有24宗拍到自持，其中祥符宅地自持比例达到38%，创下杭州土拍历史之最。

　　看杭州可能看不出来，再看

　　广州：48宗土地，以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率最高达45%。

　　重庆：46宗土地，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%。

　　无锡：16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录。

　　这些都是22个重点城市第一批集中出让的结果。也就沈阳、长春这类城市画风另类点，其他的结果无一例外都是越集中越火。

　　叁

　　为什么要搞集中供地？

　　自然是为了坚持“房住不炒”定位、稳住地价、调控房地产市场，可问题是不搞还好，一搞下来，这拍地场面更加火爆了，地价也是猛涨。

　　这和推行集中供地的初心肯定是背道而驰的，完全没有完成预期的目标。更糟糕的是，开发商的“无脑拍”，衍生出宋都这种尴尬的情况。

　　注意，这并非个例。

　　集中供地导致的反向效果，使得开发商项目的毛利率进一步下降。有机构研报指出，第一批集中供地导致房地产行业毛利率将由25%的中枢向20%下滑的趋势，甚至跌落到20%以下。

　　而集中供地的最大的赢家依然是当地政府，土地财政富得流油。

　　嘉兴虽然不是22个重点城市，但一样采用了集中供地，并且在第一次集中供地中取得了丰硕的成果。

　　今年520出让的13宗涉宅用地，全部熔断，溢价率从11%-50%不等，并且产生了大量的配建房，配建面积达到了26.86万方。我们按2.5的高容积率来算，这相当于所有拿地的房企联手白送了一个占地10万方的小区给政府。

　　这些地实际楼面价从11000元/㎡到18000元/㎡，这超过了嘉兴土拍的任何一个鼎盛历史时期，是为“不可说”。

　　对出让方来说，既获得了丰厚的土地出让款，还收获了大把的白送的房子，真是赚的盆满钵满。

　　但对开发商来说，可能日子就没这么好过了，如果按照上面的楼面价（实际没那么高），不知要卖什么价格才能把账算过来。

　　所以有传闻说，520拿地的这些项目，都要上精装。由于嘉兴对新房在备案价格上实行限价，毛坯备案价能达到的天花板比较有限。精装就是个幌子，用来平衡收益的，精装的价格在嘉兴就是笔糊涂账。

　　开发商用精装这种手法缓过来了，压力自然就转嫁到了购房者身上。他需要精装吗，可能没那么需要，我想绝大多数购房者更喜欢毛坯一点，一来，有装修的自由，二来，毛坯性价比高啊。有精装和没精装，差不多就有三四十万的差距。

　　相当于购房者买精装，先要支取三四年，四五年之后的本钱。

　　最后再说回“大赢家”。

　　肆

　　过去的土拍方式是价高者得，在地市高峰期，这不利于稳定地价，所以就出来了竞配建。竞配建本身就是成本的体现，这种方式，改变了拿地的逻辑，对开发商来说，成本一样是增加的，但收益的算法变化了。

　　这种出让方式，本质上并不能起到稳地价的作用，你只能看到一个表面的拿地价格停止了“生长”，而最大的好处被出让方获取了，拿钱又拿房。

　　从产生熔断配建开始，嘉兴至今已产生了58.95万方的配建。按建面100-120㎡来算，大概可以产生5900-4900套的房源量。这差不多是一个新里城的规模了。

　　这些房子投入到市场上，对于房源供应、抑制投机都有不小的作用。不过这批房子如何使用，官方至今也没有明确的说法。再攒下去，到明年就有万套的规模了。

　　地明明供应了，但流到的市场上的房子却越来越少，市场供需得不到有效调节，你说楼市能稳吗？

　　所以这种出让方式，本身就带有“原罪”。

　　杭州之前采用的是自持，其实也不是什么好主意。房子虽然是开发商的，但持在手上却无法变现，成了鸡肋。杭州同样采取的是房子“消失术”。

　　不过最近杭州调整了出地政策。提出了一些新方向，新思路。

　　搞出来一个竞品质，比较新鲜。涉及到品质要量化，更重要的是要现房卖。

　　溢价率上限调整。预计这个在集中供地城市都会不同程度执行。

　　取消勾地保证金，算是怕再出现宋都这种情况了。

　　竞自持改为竞无偿移交政策性租赁住房。这点和嘉兴的竞配建类似，但至少人家这些房子最后还是会投入到市场上，而嘉兴是全部藏了起来。应当在出地文件中予以明确被拿走的房子的用途。

　　其实纵观这次大规模的终止集中出让或者延期，一个是出地政策上势必会有所调整，二个也是希望通过调整出地政策，起到稳地价稳楼市，同时也让开发商能活下去的预期。

　　但归根到底，目前地市乃至楼市问题根源，还是在央地博弈。

　　那么嘉兴会不会对本月底的二次集中供地做调整？