学区房大利空 土拍规则修改 楼市的两枚重磅炸弹

学区房的灭顶之灾

　　最近，北京一个简单的动作，传出了一个极其强烈的信号。

　　事情是这样的，北京决定在今年新学期将大比例促进干部教师轮岗交流，凡是距离退休时间超过5年的，并且在同一所学校连续工作6年及以上的教师，原则上均应进行交流轮岗。

　　这件事为什么重要呢？

　　因为这是对学区房釜底抽薪的一个重大举动。

　　学区房无疑是我国楼市中一个房价畸形的典型，正是将学校、学区捆绑到房地产炒作的战车上，房价变得愈加不可收拾。

　　最猖獗的时候，开发商在销售时，会直接指出卖的房子是某某名校的学区房，直接炮制出学区房概念。这也导致了后面一系列的读书矛盾，买了某学区房却压根读不进某名校。

　　教育和住房是涉及到民生的非常重要的两个方面，当这两者被人别有用心绑到一起后，就比较棘手了。

　　结合之前的多校划片，加上现在教师轮岗，北京的意思很明确：教育要均衡化，学区房趁早滚蛋吧。

　　教师轮岗比多校划片更有效果。

　　学区房概念至今打压不下去，跟教育资源严重不均衡有很大关系。而一个学校能否成为好的学区，其实跟两个方面关系最大，一个就是生源，一个就是教学软硬件实力，其中师资力量就是软硬件中最突出的方面。

　　教育资源好，房价高的区域，会吸引精英群体聚集，他们的后代，就构成了优质生源的主要来源。这些生源，家庭经济基础好，父母文化素质高，家庭有条件自发或者通过校外培训的方式提高生源的基础素质。要打散优质生源聚集，让其均匀分布，是不太现实的。

　　多校划片只是让学区划分具有了不确定性，但假如一个地区的几个学校全是优质学校，那么多校划片就没有任何意义。

　　最可控的还是师资这块，因为优质生源会主动寻求优质师资。如果名校不“消失”，那么均衡化就是纸上谈兵。

　　教师轮岗就是让名校“消失”的釜底抽薪的杀手锏。

　　看看北京的具体操作。

　　目前，北京东城区、密云区率先试点。同时，在今年年底之前，将有计划地逐步扩大试点，再启动六个区的干部教师轮岗交流试点。

　　作为首批试点的东城区，首批轮岗人员高达2000人之多。占比过半；而未来三年，轮岗比例要达到100%。

　　未来极有可能会进行更大范围的轮岗，当然这里面有很多细节还需要探索，至少在方向上，国家的意愿极为强烈。

　　这种强烈的意愿背后，其实是对国民公平、教育公平、国民生育的焦虑。房子和学校脱钩，房价和学区分手，将是一个明确的信号。

　　轮岗现在是探索和试点阶段，还不具备全国推广的条件。所以学区房不会一夜之间就消失。不过基于上面的焦虑，很可能速度会加快。

土拍规则修改，土地市场或迎重大变化

　　当学区房这块房价中最难啃的骨头被撬动，着手房价问题也只是时间问题了。

　　目前土地这个口子可能要迎来变化了。

　　推高房价，高昂的土地成本有它相当的作用。

　　不断的调控下来，却导致一个土地越拍越高的离谱现象。土地作为房价的面粉构成，它的价格不下来，房价能动的空间就相当有限。

　　今年出现一个新现象，集中供地。而集中供地却造就了一场场的土拍盛事，这似乎和上层的考量有很大差异。

　　然后对稳地价就提出了要求：优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

　　我们来看下两次集中供地土拍规则的差异。

　　这是第一次

　　这是第二次目前已出台新政策的城市。

　　今天杭州也出台了新的出地规则。

　　1、封顶溢价率从20%调整至15%，“竞品质”地块溢价从10%调整至5%。

　　2、溢价封顶后从竞配无偿移交政策性住房改为线下公开摇号的方式。

　　3、部分地块，特别是竞品质地块起价适当下调。

　　4、对竞买企业资质、购地资金更严格审查。

　　5、严禁一家房企多个马甲竞拍。

　　最大的变化是什么？

　　拍地规则从竞配建/自持换成了摇号、竞品质。

　　竞配建/自持作为上一轮对土地调控的产物，确实起到过一些作用。不过后来负面效果反而越来越大。那就是，开发商拿地成本并没下降，但利润空间却越来越低，一部分房子要么自持成为垃圾资产，要么流落到政府手上，对供应没有任何好处。

　　改变规则，目前来看是为了给开发商“续命”，以免其搞到最后暴毙。但长远来看，逐渐改变土拍规则，最终将地价控制在合理范围，从而给控制房价创造可能。