两年时间地价翻一倍，比房价还猛！终于踩刹车了

　　土地市场突变，降温明显

　　昨天的拍地，可谓出人意料，又在情理之中。

　　最令人瞩目的，当属地价的大幅下跌。和520土拍13块地全部熔断相比，刚刚落幕的830土拍，几乎各个板块在地价都有不同幅度的下滑。

　　无论是热门的科技城还是新出来不久的秀湖西秀洲高新区，实际地价跌幅在30%以上。一掉就是五六千的楼面价，这是不可想象的。（此时最难受的肯定是520拿地的开发商们）

　　但确实发生了。这些年人们已经接受地价、房价一直涨的观感，但并没想到，原来地价和房价也是可以跌的。

　　昨天的7宗宅地中，唯有主城北城北路百花路的宅地没有明显的掉价，反而地价较之边上的锦棠里（楼面价8311元/㎡）、悦峰里（楼面价6876元/㎡），乃至更远些的林语芳庭（楼面价8700元/㎡）都要高上不少，乍一看，地价是涨的。

　　其实不然，主城北包含在内的大城北，一直以来地价都不高（地价泡沫最小），当年万城以8023元/㎡的高价一头莽进来，至今元气没有恢复。一直花了很长时间，在别的板块楼面价屡破新高的背景下，大城北总算站到了八千档的楼面价水平上。要知道，彼时油车港都突破到一万一一万二的楼面价水平了（虚高）。

　　所以主城北这块地，只能算是正常表现，大涨是说不上的，毕竟到现在都没能突破一万的楼面价，这是目前嘉兴城区唯一一个有地可售的板块中楼面价没有过万的板块（洼地）。

　　说它暗跌，或者不达预期才对。

　　所以，7块地，全都出乎意料。

　　嘉兴土拍凉了吗？

　　可以这么说，但也不能这么说。

　　地价降是事实，但需要分开来看。

　　比如国商的两块地，其实不是正儿八经拍出去的，基本跟定向没区别。因此不具备参考价值。但也因此避开了一个检测真实地价的机会（戳破泡沫就需要等到下一次）。

　　城投和华润那几块地，也基本是勾兑去的，不是市场的正常表现。

　　昨天7块地，正儿八经在拍的，其实只有4块，分别是科技城的2宗，主城北的1宗，和秀湖北王江泾的1宗。

　　这场名为集中出地，里面却混入了各种“PY交易”，因而参考价值打了不少折扣（如果国商也大幅掉价，那冲击性是巨大的）。

　　地价下降其实是好事

　　一个正常的土地市场，本来就应该是有升有降的，甚至出现流拍也是很常规的情况。

　　从2017年到2020年，嘉兴土地市场，大趋势上是一种向上的态势，不过这个过程里，有升有降有冷有热，偶有流拍产生，总体是比较健康的。

　　但从2020年开始，嘉兴突然进入一个狂飙突进的氛围中，地价开始大幅上涨。表现在两个方面除了部分乡镇以外的全面上涨，以及重点板块的大幅上涨。

　　我们可以做一个比较，2019年8月30日，万科摘得国商庆丰路地块，也就是后来的泊樾湾。这块地的地价是9602元/㎡，这个价格在当时其实已经不低了。我们再看一下2021年5月30日，同样是万科摘得的国商庆丰路宅地，拿地价格是楼面价10040元/㎡+46400㎡配建。按一般测算，实际楼面价在18000元/㎡以上。（实际会低一些）

　　这两块地你比较下。不过两年而已，楼面价几乎翻了一倍。何等让人震惊！

　　按照正常的思维，地价涨幅应该是和房价成正比的。我们可以再找个例子比较下。

　　2020年开售的泊樾湾最后一张时小高层备案价19750元/㎡（含装修）。由于地块对应的开发项目臻境雅园尚未备案销售，我们就拿个就近的例子比较下。2021年开售的堂樾庄，最后一张预售证，小高层备案均价19900元/㎡（含装修）。可以看到，两张预售证竟然没有多少的差距。臻境雅园应该是可以备到两万以上的，但恐怕也不会高出太多。

　　到这里你应该可以发现，暴涨的土地价格并没有和房价的涨幅形成一个较为正常的比例关系。开发商的项目盈利，可能变得更少了。

　　以正常人的思维来看，这都显得不正常，而这种不正常，正在过去两年里，在一二线城市和部分三线城市里反复上演。

　　这不是独嘉兴才有的风景。

　　这是什么？这是收割开发商，开发商收割谁？收割老百姓，几乎是一个恶性循环。

　　开发商利润降低，但肯定不肯赔钱，只能降标，通过绑这个绑那个，把利润做上来。这种做法，一方面导致房地产市场秩序的混乱，一方面导致房子价格在涨，质量反而并没有更好的保障。造成一交房就维权的道道风景。

　　所以降地价真是好事。一方面，开发商的负担降轻了，另一方面，也许房屋的质量可以得到一定的保证。唯一在里面不得利的，是土地出让方。总要有人让一步，才能让市场健康起来。

　　土拍降温是环境使然

　　嘉兴这次土拍，其实没赶上“好时候”，大环境已经变了。

　　为了稳住地价从而稳住房价，今年上面鼓捣出一个集中供地。22个重点城市一年里分三次集中出地。本意是为了让开发商不要那么拼，不要再整出那么多地王。但结果，事与愿违：土地更加火爆了。

　　虽然开发商拼命拿了地，但账确实有点算不过来，以致杭州出现了退地的极端情况，开发商比过去任何时期都要艰难。

　　政策走歪了。

　　于是，集中供地要么延期要么中止。

　　要修改规则了。

　　修改的一个核心思想是：当地政府要“让利”，溢价率严格控制。这让开发商止血，甚至获取新的利润空间看到了希望。在这种情况下，开发商更愿意对重点城市投入精力和期待，减少外围城市的资金占用。

　　另外调整了原有土拍政策中的竞配建/自持。

　　竞配建是上一轮土地调控的产物，其意义是不增加明面上的地价（给上面交代），但又提高开发商的拿地成本（你TM逗我）。但这个政策最终的受益者却成为了土地出让方。

　　虽然在土地出让款上进账变少了，但获得了更有价值的房子。这些房子远比土地更值钱。

　　嘉兴自从玩了这一套后，算上刚刚的830土拍，至今已收获超过60.6万方的配建房。按建面100-120㎡来算，大概可以产生5050-6060套的房源量。这6000套房子是生生从供应指标里抽出来的，本来就不充裕的市场供应自然变得更加捉襟见肘。

　　这6000套房子如果投放到市场上，至少可以满足3个月的新房供应。但它却像影子一样，看得见摸不着。

　　新房能不越来越火么？

　　所以集中供地土拍规则修改，变成以摇号和竞品质为主，大约可以扭转此前土拍潜规则导致楼市根本降不下来的局面。

　　嘉兴不在22个集中供地名单中，会不会修改后面的土拍规则，真的舍得“让利”，这还不好讲。

　　但从大势上来看，高层确实已经不太想看到拍地拍到场场爆火的情况，这对国家实现稳地价稳房价的预期没有任何帮助，只肥了地方上而已。

　　加上信贷上持续收紧（开发商和购房者同时被掐住）。楼市的两条根本战线都将发生重要改变，由土地市场波及楼市的变化已经在酝酿了。

　　这场土拍的影响确实不小，之前高价拿地的开发商会分外难受，尤其在销售端，面临低地价盘的挤压，必须要加快出货节奏。

　　后面土拍会延续这种状态还是会有所回暖，也值得我们关注。毕竟嘉兴并不是因为主动改变土拍规则才导致的主动性降温，开发商的谨慎和在当前环境下遭遇的困难才是主要的内因。