科技城南第一张预售证出来了 备案价直接上两万

　　科技城南第一张预售证终于来了。

　　申领预售的是云缦世家，共5幢，幢号9-13幢，预售建筑总面积41564㎡，住宅共228套。

　　关键来了，高层均价20065元/㎡（含装修）。

　　这张预售证非常值得一说，里面暗含的信息量很大。

　　精装项目备案上两万将常态化，但天花板不可破

　　这是今年第3个普通住宅高层备案价格上两万的项目。前面两个分别是滨河道花苑和臻颐府。

　　加上早前的博海华庭（花语江南），那么嘉兴市本级迄今为止共有4个项目（普通住宅）备案价格上了2万，刚好凑一桌。

　　滨河道花苑备案价格是小高层22750元/㎡，高层22150元/㎡。臻颐府备案价是高层20050元/㎡。

　　毫无疑问，滨河道花苑作为对标博海华庭的项目，它的备案价格自然也是“天花板”。在此之前，前价格“天花板”博海华庭，在擂台上守擂守了3年之久，直到滨河道花苑的出现。

　　其实在这个过程里，有很多地块地价远远甩开博海华庭一大截，但备案价都没有超过它，莫说超过了，就连接近也没有。

　　这道线，其实就是划定的限价红线。

　　在目前的楼市语境下，“天花板”不是用来突破的，而是用来限制的，这是表明调控的基本态度。

　　也就是说，在未来相当长的时期内，可能大多数项目还是要止步在这道线前，可以无限接近，但无法突破。

　　所以你再看这3个数字就完全明白了，20050，20065，22150，50到65，就是小幅挪动下，从65到2150，还有很大的空间，慢慢来吧。后面上来的项目，大概就在这区间里撞运气了。

　　虽然天花板不好破，但是两万这道坎，算是终于被摸上了。

　　以臻颐府和云缦世家为肇始，接下来的新盘中做精装的，应当还会陆续有备案价备到两万上的。

　　不过，也不是谁都这么好运气，还是挑地方和项目的。同样是做精装，稍早的璟湖湾只备到19100元/㎡。

　　而国商的堂樾庄虽然没过2万，但实际上已经非常接近了。和他相邻的万科新项目，基本稳稳站上两万了。

　　在此预言，仅有科技城、国商核心、城南姚家荡、南湖新区，此4个板块的精装房项目才有大概率可以备到2万以上。

　　楼盘备案均价首开即最高

　　以往开发商申领预售证，一般都是后一张比前一张高，备案价每一张都会有小幅的提升。

　　不过仔细看一下这张预售证，有点与众不同。在里面标注了下一批房源申领预售的时间、楼幢、面积以及价格。

　　云缦世家下一批的预售信息是：计划于2022年6月份申报预售许可,为1幢、2幢、5幢、6幢、7幢、8幢、住宅配套，非机动车库，面积47184.95平方米，高层均价19102元/㎡。

　　第二张预售证的备案价比第一张还低了近1000元/㎡！

　　这是什么操作？

　　原因就在嘉兴在今年4月发布的新的楼市政策。六条新政中，有一条的内容是：进一步加强全市范围内商品住房销售价格管理，新申请预(销)售的商品住房项目，同一项目内同建筑类型每批次销售备案均价不得高于前一批次备案均价。

　　这张预售证大约就是按照这个来的。

　　由此大概会出现两类情形，一个就是像云缦这样，预售价格反而是一张比一张低的，还有一种就是采用全盘平均价格，也就是无论出几张，都是一个价。

　　要是是第一种情况，那反而是后买的比先买的还要划算？

　　倒也不是这样。每一批次价格上的差异其实反馈到项目上，就是产品的差异。比如云缦世家这张，第一批申领出来的全是建面166㎡起步的大户型，是纯改善,在产品上必然配置更好，所以价格也高。

　　大量项目上精装

　　这张证还有一个信号，那就是明显精装房项目变多了。

　　观察一下最近2个月内城区申领预售的项目，云缦世家、鸣庐府、璟湖湾、晶曜雅苑、臻颐府、林语芳庭。有超过一半的项目都是做精装的。这还不含后面马上上来要卖的项目，嘉潮府、幸福里等，都是做精装的。更不要说一向做精装“上瘾”的万科、荣安，还拿了不少地。

　　精装房项目的数量确实比以前要多了很多。

　　上精装其实也好理解，开发商拿地价格高了，而新房又是备案限价，只能从精装里挖掘利润。

　　过去销售的项目基本还是以毛坯占主流，但未来的趋势可能精装毛坯对半甚至精装渐渐占据主要力量。特别是，那些高价地，区块好的项目可能都会考虑精装。对于部分购房者来说，选择面越来越少了，毕竟精装费用又是一笔不小的支出。而买到的精装房的精装，又实在是仁者见仁智者见智，风格先不说，装标、品牌、工艺都有很大的商榷空间。大量上精装后，交房的龃龉恐怕也不会少了去。

　　如果精装项目未来真的占据主流，嘉兴楼市也将进入深水区，板块、产品、购房人群、购买力的分化都将加剧。

　　对于精装项目，你是怎么考虑的？