流拍算什么，拍地直接报名都不来了，不玩了

　　今天，海宁出了一块宅地，结果流拍了……

　　这是今年以来，嘉兴大市范围内出现的首宗流拍宅地。

　　还是有点意外的。

　　上下半年的土拍画风变化还是相当大的。

　　上半年本级+五县，除去那些实在是有够犄角旮旯和定向出让的，基本上逢拍必爆。

　　但进入下半年后，凉意渐显，这其中最有代表性的自然是本级的830集中供地，地价都有较大的回落。

　　而五县这边情况也没有好到哪里去。

　　原定于8月5日出让的桐乡屠甸镇宅地出让因故中止。平湖7月出让的曹桥街道宅地也是表现乏力。

　　海自然字21116号

　　土地位置：海宁经济开发区由拳路北侧、朝起云山南侧

　　土地面积57194平米，城镇住宅用地，容积率1.1-1.5，建筑密度不大于≤25%，绿地率不小于30%。

　　该宗地块挂牌起始价11540元/㎡，起始楼面价7693元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。上限地价12690元/㎡，上限楼面价7931元/㎡

　　建筑限高：住宅建筑高度不大于36米，不小于18米且不小于5层

　　其他条件：当溢价率达到30%时锁定限价，转入竞拍配建房屋建筑面积，竞拍配建房屋建筑面积最高者为竞得人。竞买人竞拍配建房屋建筑面积每次增加幅度为120平方米或120平方米的整倍数。竞拍配建房屋按照7:3比例无偿移交给属地国资公司和市实业投资集团

　　建筑风格与万科朝起云山住宅小区相协调，立面采用现代风格，建筑色彩采用冷色系，同时与周边建筑风貌和环境相协调；阳台采用封闭式阳台设计。

　　地块西北侧由拳路与俞家桥路交叉口设置不少于2000平方米街头绿地，绿化品质不得低于小区内部绿化标准，并直接对外开放

　　海宁这宗宅地起拍楼面价7963元/㎡，正好可以拿隔壁万科朝起云山当时的成交价格作为参考。

　　万科在2019年摘得了海宁经开区的一宗宅地，成交楼面价7940元/㎡+480㎡配建。看到这个价格就明了这块地的起拍价格依据了。正是对标了这块地。

　　这块地是2019年出让的，按理说3年过去了，好好涨上一涨也是合理的。结果是3年前的地价水平大家都不认。

　　其实从后续的开发来看，这个片区的商品房开发确实在售价和销售周期上都不尽如人意。这可能也是开发商对开发没有信心的原因之一。

　　而更大的原因是，下半年整体形势发生了较大变化，连庞然大物的某大也开始处境艰难起来。不由得开发商们更加小心谨慎，保证现金流，保证项目的回款，不盲目追逐地块，尤其是高价地块。

　　风向最明显的，还是杭州这边

　　都知道杭州是当之无愧的炒地炒房的宇宙中心之一（另一个是深圳），所以没什么大事的话，这个节奏是不能停的。一旦停下来，那么多的钱从哪里来，要怎么维持这个越滚越大的事业（跻身一线城市）。

　　在杭州第一次集中供地的时候，光第一天拍出的32块宅地，就有24宗拍到自持，注意，这批宅地大部分都不是核心地段，依然拍得如此火热。其中祥符宅地自持比例达到了38%，创下了杭州土拍的历史之最。

　　集中供地的本意，是稳地价。结果并没有稳住。所以到第二轮的时候改变了规则。冒出了摇号和竞品质的新规则。

　　竞品质的地块，除了对品质做了一些要求外，最大的特征其实是现房销售。

　　这其实很好理解，怎么判断一个项目到底够不够品质，难道看设计吗？当然不是，只有现房交付我们才能准确评价。你别看现在一些自媒体逮着个盘吹的天花乱坠，一到交付就当没有这回事了。

　　房子好不好，现房才作数，但这对开发商来说，压力就大了，意味着过去的操盘逻辑和套路全都不管用了，得先老老实实造完房子再说，这就把原先转嫁给购房者的风险又移回到了自己身上。

　　这其实才是房地产最该有的模样。但开发商不答允。

　　能怎么办呢？索性不报名了。

　　也是规则弄人。这次竞品质的规则中要求了竞品质地块报名不足3家及以上的，取消竞拍。也就出现了杭州第二轮集中供地，有多达9宗竞品质地块（一共10宗）未拍先流拍的罕见景象。

　　当然，流拍除了项目开发对资金和实力非常苛刻以外，还有一个很重要的原因就是盈利确实不大。报名家数的设置，其实有出让方自己的私心，那就是“二桃杀三士”。

　　下半年全国地市普遍降温应该是大势所趋，挤楼市泡沫先从挤地市泡沫开始，未尝不是好事。