1宗底价成交，1宗熔断！自然人联合体“重出江湖”，这场土拍有些出乎意料

　　今日（9月30日）嘉善出让两宗住宅用地，地块编号为2020-38，2020-39。

　　2020-38地块竞拍1轮，以总价47735万元，溢价0.1%，楼面价6684元/㎡成交，被广州广电房地产摘得。

　　2020-39地块竞拍91轮，以总价25531万元，溢价4.5%，楼面价8050元/㎡+7600㎡配建成交，被嘉兴兰海物业服务有限公司摘得。

　　1宗底价成交，1宗熔断。两宗宅地相距不过300米，但实际表现相差较大。底价成交似乎佐证了目前土地市场趋冷的态势，但熔断成交又似乎告诉我们嘉善的土地也有其价值体现，当然能够熔断也与封顶价设置较低不无关系。总体来说地价并不算高，当然也不算冷。可以说是一个比较理性且合理的竞拍结果。

　　另外，从天眼查可知，竞拍较为激烈的39号宅地，拿地单位为自然人联合体。该自然人联合体有在嘉善干窑有房地产项目开发，这次拿地属于合作开发的后续。而之所以能将地块拿下，跟地块土地面积和总建面较小有关，总价仅有2.6亿元，加上产生的配建由政府按指定价格回购，所以地块风险可控，也是自然人联合体敢于叫价的原因。而自然人联合体能够在嘉善城市相对核心地段拿下宅地，确实也说明其他开发商还是较为保守的态度。

　　2020-38号

　　土地位置：惠民街道李家社区，之江路西侧、嵩山路北侧

　　土地面积28567平米，城镇住宅用地，容积率1.5-2.5，建筑密度不大于≤25%，绿地率不小于30%。

　　该宗地块挂牌起始价16700元/㎡，起始楼面价6680元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。上限地价17710元/㎡，上限楼面价7084元/㎡

　　建筑限高：36-80米

　　其他条件：

　　当最高报价达到17710元/平方米（包含本数）时锁定限价，转入投报政府回购房屋的程序，投报政府回购房屋的报单幅度为建筑面积200平方米/挂牌宗地或其整数倍。政府回购房屋的单价为3000元/平方米（建筑面积），政府回购房屋的回购单位由嘉善经济技术开发区管委会指定，回购房屋应以套为单位且需按幢布局，超出回购面积部分仍按3000元/平方米（建筑面积）结算，楼层从顶楼往下排布，具体位置(含按规定配比的车位)由回购单位与开发建设单位协商并报规划评审会议通过，回购房屋建设标准不低于该地块其他房屋建设标准，回购房屋时应同时将按规定配比的车位无偿移交给回购方，回购房屋移交过程中产生的税费按规定由开发建设单位及回购方各自缴纳。项目验收时需由回购方出具相关意见后方可通过验收；

　　2020-39号

　　土地位置：惠民街道李家社区，水木晶华东侧、晋阳路南侧

　　土地面积17620平米，城镇住宅用地，容积率1.0-1.8，建筑密度不大于≤25%，绿地率不小于30%。

　　该宗地块挂牌起始价13870元/㎡，起始楼面价7706元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。上限地价14490元/㎡，上限楼面价8050元/㎡

　　建筑限高：不大于60米

　　其他条件：

　　当最高报价达到14490元/平方米（包含本数）时锁定限价，转入投报政府回购房屋的程序，投报政府回购房屋的报单幅度为建筑面积200平方米/挂牌宗地或其整数倍。政府回购房屋的单价为3000元/平方米（建筑面积），政府回购房屋的回购单位由嘉善经济技术开发区管委会指定，回购房屋应以套为单位且需按幢布局，超出回购面积部分仍按3000元/平方米（建筑面积）结算，楼层从顶楼往下排布，具体位置(含按规定配比的车位)由回购单位与开发建设单位协商并报规划评审会议通过，回购房屋建设标准不低于该地块其他房屋建设标准，回购房屋时应同时将按规定配比的车位无偿移交给回购方，回购房屋移交过程中产生的税费按规定由开发建设单位及回购方各自缴纳。项目验收时需由回购方出具相关意见后方可通过验收；

　　地块分析

　　今天出让的两宗地块都在嘉善惠民街道，具体在嘉善城东靠近魏塘市河的地方。2020-38号地块就在河南岸，而2020-39号地块则处在魏塘市河的分支河流附近。两块地相距不到300米。

　　两块地所处区位基本一致，所差的无非是一个靠大河，一个边上是小支流。从地貌环境上来说，2020-38号要更优质一些。不过两块地容积率上倒是2020-39号地块更低密些，也因此上限楼面价更高。

　　两宗地附近的配套有柳州公园、嘉善县体育中心、浙江师范大学附属嘉善实验学校、嘉善客运中心等公共配套。兼之靠近向善大道和晋阳东路这些交通干道，交通条件也不错。

　　两块地附近，于去年曾出让过两宗住宅用地，嘉善县世纪房产开发有限公司以上限价格24061.45万元竞得嘉兴嘉善县2017-10号地块，楼面价8050元/㎡，溢价率11.81%。投报政府回购房屋1000㎡。

　　上海新城万嘉房地产有限公司（新城控股）&浙江英冠控股集团有限公司以总价50734.07万元竞得嘉兴嘉善县2018-19号地块，楼面价7741元/㎡，溢价率7.51%。

　　可以看到两块地的起拍楼面价和上限价格都是以此作为依据的。