一二手房成交触底反弹！然而法拍房持续掉价 一万八不到的秋江花苑流拍了…

　　据嘉兴市房地产公众服务平台数据显示，2021年11月嘉兴市本级商品房共成交1199套，面积15.07万方；成交住宅951套，面积11.85万方；成交商业用房63套，面积2.22万方；成交办公用房56套，面积0.63万方；成交其他用房129套，面积0.37万方。

　　当月成交备案超过20套的楼盘有臻颐府、秀悦澜庭、绿禾名邸、滨河道花苑、幸福里、国香樾里、望宸里、堂樾庄、鸣庐府、璟湖湾等。其中臻颐府以190套的成交量夺得月销冠。秀悦澜庭和绿禾名邸分别以150套和107套列二三位。

　　这个数据较之10月份，有了相当大幅度的增长，涨幅达到123.8%。同时也超过了9月份772套的成交量，接近8月1047套的成交量。说明在成交备案这块，近段时间确实在回暖。

　　而二手房方面，住宅成交备案共762套，成交面积7.19万方。相比10月，也有一定幅度的增长，成交量涨幅达到27.4%。

　　这么一看，一二手房“默契”双双触底反弹，楼市这是回暖了吗？

　　不过由于备案机制的特殊性，不难发现里面的一些“水分”。在成交排行榜上榜上有名的一些楼盘，诸如滨河道花苑、堂樾庄等都是上半年拿的预售。所以看新房成交，很难反馈实时的楼市行情、成交变化。

　　只有二手房的成交是比较真实反馈当前的楼市“温度”。

　　而二手房由于只有成交套数、面积，并没有成交价格这一重要数据，对行情的反馈也并不十分精准。

　　成交量到底是因为二手房东降价导致的市场降价走量，还是购房者耐不住行情变化而纷纷下场接盘，光从数据是很难判断的。

　　不过好在还有一个判断依据，那就是法拍房。

　　下面这张就是11月嘉兴本级部分法拍房成交情况。

　　基本都是成交价格低于评估价（评估价一般是早几个月前的行情价格）。

　　掉价幅度在几万到几十万不等。最夸张的是这套，秋江花苑的一套，评估价379.1万，保留价265.5万，差价113.6万。但是直到结束也没人报名，结果流拍了！

　　该套建面为149.37㎡，还是带装修的，折算下来评估单价25380元/㎡，评估时间节点是在今年的9月头上。起拍单价17775元/㎡。

　　要知道这套房所在小区就在万达广场附近，地段可以说是相当不错。然而即使“掉价”8000元/㎡一平也无人问津。该套一拍失利，按照一般流程，应该会继续降价进行二拍。也就是说在二拍的时候，起拍价格还会低于一万七的单价，很可能浮动到一万五到一万六区间。

　　这套房的抗性可能有下面几点，楼层在31楼，处在顶楼，顶楼本就属于较难脱手的资产，有顾虑是正常的。

　　目前处在出租状态。出租合同截止到2022年3月1日，时间不算长，所以这个抗性其实问题不大。

　　参拍保证金53万，也就是说抱着想凑热闹或者捡个漏心态的，也要缴足这笔钱。那就不是随便玩玩了，不想拍压根不会参与。也就是说，虽然有观望的，但真没人愿意下场参与。

　　固然有房产本身的抗性在，但也足以说明，现在的行情下，购房者已经都足够理智，上半年可以炒上3万的房子，现在都不带正眼看它的。

　　这也就好理解为什么最近的法拍房全都是低于评估价成交的。相当于比起9、10月的行情，现在的行情更冷了，掉价幅度一两千一平，两三千一平是常态。

　　据此可以判断11月二手房成交量上升，实际上很可能是在放价走量，说的更直白些，一些房东不看好后市，在抛售离场了。