老王问答No.85丨捡漏法拍房，机会与风险并存…

问：我原本有一套父母留给我们结婚用的小两居，今年五月有了小孩想置换一套三房的改善型住宅。由于只有一套房子，现在是已出售。买期房的话一般都要等两年然后再装修再等一段入住估计都是三年后的事情了，这期间只有带着孩子租房。买现房的话估计只有二手的。您有没有什么好的建议呢?

答：先租一年，这期间攒攒钱，然后优先考虑在二手市场里捡漏，今年下半年开始二手房市场降温，二手的次新房是不错的选择，很多二手房的学区比新楼盘更好，关键是入住等待时间大大缩短。

如果这期间没有挑到合适的二手房，可以转向新房，毕竟你孩子刚出生，对学区房的需求还没有那么迫切，等期房交付后入住也没有问题。

问：老王，最近嘉兴法拍房很多，刚需的话是否可以考虑购买？有没有什么风险，请您指点。

答：法拍房确实是个捡漏的好机会，但机会和风险并存，买法拍房一定要对房屋做好了解再出手。

1、产权不明风险。首先要确认是否有第一债权人之外的其他债权人，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，如果原房主这些因债务问题导致跑路，竞买人入住后可能遭到其他债权人的追讨。所以在竞拍前一定要了解该房屋有没有债务问题、有没有多次抵押等，务必提前核实解除抵押及过户流程；

2、房屋瑕疵风险。在对房屋进行拍卖时，通常只对瑕疵进行简单描述，而对房屋存在的其它问题比如凶宅或暂时不能显现的质量问题基本都不会注明，因此，需要想竞拍此房屋的朋友进行实地看房（地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等）；

3、费用不明确风险。由于法拍房不会公布拍房以前的交易情况和房屋的性质，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备。还有可能原业主拖欠物业费、水电气费等，这些都需要买受人承担原业主所拖欠的的费用；

4、有租赁无法入住风险。一开始没有租赁的法拍房，到过户时突然冒出拿着10年、20年租赁合同的住户不肯腾房。或者买受方所拍的房屋里面有老人小孩也赖着不搬出去，那刚需买家在这种情况下是无法入住的。

问：湘家荡那里的上置香岛澜湾买来作为养老住所你觉得怎么样？

答：从养老来说，湘家荡的风景环境很不错，住在湖边可以有种远离市区喧嚣的度假感，不过目前也存在生活配套不够充足的情况。

但是，香岛澜湾这个小区年份有点久了，而且房屋建筑的品质相当一般，建议你根据买房预算、房价来考虑是否购买。

湘家荡一带楼盘比较多，可以再去看看其他项目。

问：我早期买了一间高铁新城240多平的小区沿街商铺，一拖二，现在有租约，当时花了大价钱买的，去年开始以低于周边同类商铺挂牌价的价格挂出，但少有人来询问。老王，你觉得我这个商铺，是继续降价卖，还是留着等高铁新城发展起来再说？

答：电商对实体商铺的冲击是大趋势，所以，商铺越来越不值钱，一铺养三代的年代已经是过去式了。你这个商铺，我建议尽早出手，但也不必降价太多，毕竟有租金保底，说不定以后发展起来之后可以出手，这期间有机会出手一定要出手，只要不是亏本，不要在乎盈利多少，能出手就是胜利。