地价飙升破纪录！过去一年宅地卖出240亿元，史上最吸金

　　刚刚过去的2021年，显然和历史上的任何一个年份都不相似。在土地市场上也出现了非同一般的变化。

　　2021年嘉兴市本级共成功出让27宗住宅用地。总出让土地面积143.36万方，总出让土地建面283.25万方，总出让土地金额240.08亿元，共产生配建面积40.1万方。

　　这份答卷水平如何呢？我们先来对比下2020年。

　　2020年宅地成功出让24宗，出让面积129.36万方，总建面256.35万方，总出让金额209.18亿元，产生配建13.67万方。

　　宗数上多了3宗。

　　土地面积多了14万方。

　　总出让金额多了31亿元。

　　配建多了26.43万方。

　　从数据上看全面上升。

　　我们换算成百分比，会有个更直观的感受

　　土地面积增加10.8%

　　出让金额增加14.2%

　　配建增加193.3%

　　有没有发现这个百分比的秘密？首先是同百分比增加的土地面积，金额有小幅上升，说明地更值钱了。

　　而这部分“值钱”的地，正是以往并不太吃香的乡镇地块。

　　地价大涨，刷新历史峰值

　　2021年市本级共出让乡镇宅地9宗。这9宗宅地中，王店镇的宅地性质是代建，所以楼面价并不高。余新宅地则是未来社区用地，性质特殊，所以楼面价也不高。

　　剩下几块宅地我们可以看下，华景川拿到的凤桥镇宅地，楼面价7270元/㎡+3700㎡配建，刷新纪录；卓越（两宗）和中交拿到的油车港宅地，实际楼面价超过11000元/㎡，刷新纪录；交投祥生拿到的王江泾镇宅地，楼面价10033元/㎡+900㎡配建，刷新纪录。佳源拿到的洪合宅地，楼面价5073元/㎡+18600㎡配建，刷新纪录。

　　全部满堂彩，说2021年是乡镇宅地的崛起年也不为过。

　　当然这也是有原因的，除了凤桥的两块外和洪合那块外，其他几宗高地价的乡镇宅地都是处在靠近市区的板块，也就是未来重点的发展方向，近水楼台先得月，地价贵点也没毛病。

　　另外一个更显著的特点是，配建巨幅增长！

　　在2020年的基础上几乎翻了两倍，要知道2020年产生配建房面积已经是历年之最。这其实从侧面说明，2021年大体上地价是大幅上涨的，这些上涨的部分全部体现到了配建房中。按价值折算，本级拍到手的可远远不止240亿元，大丰收的一年！

　　其实远不止乡镇地块，今年地价暴涨的还属市区热门板块。

　　城南姚家荡新片区出让2宗宅地，全部熔断，实际楼面价超过17000元/㎡ 。

　　国商出让6宗宅地，熔断4宗，全部产自520土拍，2021年也是国商地价大涨的一年，在2020年的基础上终于跻身地价顶流板块。

　　科技城出让5宗宅地，全部熔断，楼面价保持顶流板块水平，特别是新生的科技城南，战斗力恐怖如斯。

　　南湖新区虽然只出了一块地，但就用这块地证明了自己的顶流实力。

　　以上四者，构成了嘉兴南向开发黄金带上的地价四天王。

　　而除了顶流板块外，市区其他板块也表现亮眼。

　　主城北虽只出让了一宗地，同样刷新了该片区的地价，距离地价破万也只一步之遥。

　　不过从价值梯度上讲，主城北虽然近距离市中心，配套也成熟，但地价表现还远不如在市区外围的油车港、王江泾（秀湖北），更不用说和顶流板块，地价差幅巨大，说明市区各板块的板块土地价值分化也在加剧，其背后的表现正是房价差异的具象表现。

　　两集中供地

　　2021年的土拍大事，一定有集中供地一份。

　　两集中的供地模式，起源于今年自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”，即集中发布出让公告，且全年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

　　两集中的供地方式，是对过去十数年供地模式的巨大改变，其目的其实对出地和拿地双重利益的再分配。

　　嘉兴虽然不在22个城市名单中，但从去年520开始就修改成了两集中的出让方式。三次集中的时间分别在5月20日、8月30日和2022年的1月18日。

　　按照这个趋势，2022年的供地方式应该会延续两集中的模式。

　　另外一个和出地相关的变化是，推行公证摇号，从2021年4月29日以后出让土地上新建的商品住房项目，只要意向购房人数大于开盘销售房源数的，开盘销售采取公证摇号排序选房的销售方式。

　　这虽然是销售端的政策，但对土地出让来说，也是土拍中包含的规则，现在出让的土地都要遵照这个规则。

　　地价冲顶后回落

　　2021年嘉兴本级的地价大涨，创下历史的峰值，然而这种行情并没有保持下去，受到内外因数的影响，在520土拍“封神”后，830土拍热度回落，各板块地价均有不同幅度的回落。

　　我们可以拿两场土拍做一下比较。

　　国商的地，520土拍4宗全部熔断，除了佳源地块成分复杂，其余地块全部高价成交。

　　而830土拍2宗都没有触及熔断，虽然有地块方案的影响，但地价确实降了。

　　表现更明显的是科技城宅地，520土拍的2宗地实际楼面价接近18000元/㎡，到830土拍的2宗时，实际楼面价仅为12000元/㎡，地价掉幅达到了惊人的6000元/㎡的楼面价。

　　相当于从最高峰一下掉落回半山腰。

　　拍出这样的结果并不意外，因为彼时的全国主要城市的地价表现都可以用糟糕至极来形容，这是受到大势的影响。相信随着大部分开发商大半年的“低调求存”，2022年的地市会有一些不一样的变化。会走的更稳，当然新高是极难出现了。历史的峰值后，地市会变得更为理性一些，求稳已经成了上下的共识。

　　最后再来回顾下去年的土拍数据。

　　2021土拍数据

　　与历年比较，2021年土拍金额创下历史峰值，是本级最吸金的年份。

　　成交面积上，为近五年新高，略高于2018年。终止了从2018年开始的成交面积三连降的趋势。

　　配建上面提过了，我们算个比例，2021年产生的住宅配建会占到全年宅地总建面的多少。

　　这个比例是14.2%！

　　如果剔除总建面里非住宅的部分，这个比例还要高。疯狂的配建实际上导致了流向市场销售的房源量是被人为减少了，也就是说，虽然供地量上来了，但住宅供应量并没有上来，我们可以称之为“消失的供应”。这种奇怪的错位，不知何时会被纠正过来。

　　2021年市本级拿地宗数最多的开发商是荣安，共摘得4宗宅地。佳源和万科以3宗地紧随其后。

　　2021年市本级拿地金额最多的开发商是佳源，拿地金额达到37.1亿元。万科紧随其后，荣安位列第三。

　　佳源、万科、荣安，成为在嘉兴持续深耕的房企担当。

　　3个区中，南湖区以11宗宅地，57.4万方的供应量成为供应大户。对比去年，秀洲区供应量提升明显。

　　板块供应上，国际商务区以6宗宅地，33.8万方的土地供应领衔。科技城紧随其后。秀湖退出供应序列。