新房备案天花板大突破，最大涨幅超2000元/㎡！一二手房倒挂临界点到来

　　2021年新房预售17379套，比2020年供应下滑28.9%。

　　供应量下滑，不过新房备案价格在稳步上涨。

　　备案价天花板突破

　　先来看一张预售证，也就是2021年的最后一张预售证。

　　这张是荣安嘉樾庄的预售证，小高层18750元/㎡，高层18550元/㎡，毛坯。

　　有没有被吓到？

　　如果你对预售证不敏感，我们可以再找一张证来比较下。

　　同样是荣安开发的玖樾庄，同一个月里申领预售，备案小高层17850元/㎡，高层17250元/㎡。

　　两张证相差，小高层900元/㎡，高层1300元/㎡！

　　如果还没感觉，可以再找两张证比较下，2021年檀映里和梦溪云庐两个精装盘，最终备案价没有突破一万九的关口，基本和嘉樾庄的价格持平。

　　要知道檀映里和梦溪云庐都是2021年在售的项目，一个毛坯房的价格赶上了精装房的价格！

　　嘉樾庄的价格，是仅次于畔月湾的小高层19000元/㎡，为2021年新房毛坯价格的次高。

　　但畔月湾是现房，本身是应该要高出一些的，嘉樾庄实际上就是现有的新房期房毛坯的预售价格新天花板。

　　去年的天花板是多少呢？

　　好巧不巧，也是2020年的最后一张预售证（申领），同样是荣安的项目晴雪园。

　　彼时价格小高层17100元/㎡。

　　2020年→2021年，新房毛坯备案天花板上涨1650元/㎡。这是小高层的，高层的实际涨幅超过2000元/㎡！

　　这个备案价增幅，已经比过去几年要大得多。

　　为什么增幅拉大了？大约是和土拍地价大涨正相关的。

　　嘉樾庄是520土拍的地块开发而来，彼时拿地价格刷新区域地价纪录，同时也是市本级地价最高的那一撮。与此对应的，预售价格需要给予一定的提升。

　　而天花板之下，新房的涨幅基本还是维持在一年1000元/㎡的水平，这和往年的水平其实差不多

　　我们可以看下本级四大顶流板块的情况。

　　基本都处在小一千的涨幅上。

　　不过如果再横向比较，又会发现一个有趣的现象。

　　那即是荣安3个月12月都申领了预售，但价格差距不小。

　　国商的沁樾庄小高层17450元/㎡，高层16950元/㎡；科技城的玖樾庄小高层17850元/㎡，高层17250元/㎡。

　　备案价的水平是嘉樾庄＞玖樾庄＞沁樾庄。

　　以拿地价格来说，玖樾庄和嘉樾庄的差距不大，但预售价格的差幅还是不小的。

　　这里面其实不止有地价的因素，还有板块加成的因素。

　　其背后其实是南湖新区（基金小镇）＞科技城＞国商。

　　再加个城南，这四者目前南湖新区略高一丢丢，其他几个大致相当，因项目差异有所浮动。

　　而2021年的高房价项目，基本全被这四个板块包揽了。

　　精装修项目大增

　　2021年的精装修项目比过去任何一年都要来得多，约占到全年项目的三分之一。

　　精装项目变多，最大的原因还是开发商看好市场，认为房价有进一步提升的空间所致。

　　如果按照上半年的行情走势，这个观点是没什么问题的，甚至这种预期让开发商敢大胆拿地，预售批不高，直接上精装，可谓有恃无恐。

　　不过随着下半年行情转弱，靠精装加强项目整体盈利的方式就比较行不通了，精装的去化能力显然和开发商回款心理预期并不能很好匹配起来。

　　在这种情况下，部分开发商开始调整策略，项目不做精装做毛坯，以保证回款为要。

　　按照这种趋势，2022年精装房项目或许会比2021年有所减少。毛坯房将重新占据楼市新房的绝对主力位置。

　　而这种变化对购房者来说，其实是利大于弊的。

　　新房价格趋势

　　2021年的楼市行情经历了上半年的大热和下半年的转弱，但这并不影响本级新房预售价格按照其固有路径提升。

　　从目前备案价区间来看，2022年高位板块精装房项目备案价站上两万一平是大概率事件。而毛坯房价格站到一万八上下也基本不成问题。

　　新房价格上，高位板块精装2.5-2.6万起，2.2-2.3万起。

　　有兴趣去了解下现在的二手房价格，可以发现，新房和二手房的倒挂已经趋近消失或不断缩小。如果未来二手房没能迎来一波涨价预期的话，那么很有可能嘉兴一二手倒挂的临界点就在2022年这一年。

　　也许从2023年开始，嘉兴楼市可能就要恢复到正常的楼市状态。