2022年嘉兴首拍吸金47亿元！2宗熔断3宗底价成交！姚家荡、国商宅地遭热抢

来源：嘉论房产网 2022-01-17 16:25:33 扫描到手机

今日（1月18日）嘉兴市本级2022年首场集中供地进行开拍，总历时3个多小时，5宗宅地中熔断2宗，底价成交3宗，总配建面积19500㎡，总成交金额47亿元。

　　土拍战报

　　编号经开2021号-23号地块，竞拍77轮，以总价84506万元，溢价9.74%，楼面价10040元/㎡+9300㎡配建成交，被浙江科大实业投资摘得。实际楼面价约12000元/㎡。

　　编号经开2021号-24号地块，竞拍167轮，以总价141734万元+732万元，溢价12.10%，楼面价10033元/㎡+10020㎡配建成交，被苏嘉摘得。实际楼面价约11751元/㎡。

　　编号2021嘉秀洲-031号地块，竞拍1轮，以总价101500万元，溢价0%，楼面价7860元/㎡成交，被浙交投&嘉秀投摘得。

　　编号2021嘉秀洲-032号地块，竞拍1轮，以总价57500万元，溢价0%，楼面价6760元/㎡成交，被浙交投&嘉秀投摘得。

　　编号2021南-039号地块，竞拍1轮，以总价85900万元，溢价0%，楼面价5060元/㎡成交，被湘家荡发展投资集团摘得。

　　土拍小结

　　这是嘉兴2022年的首场宅地出让，意义不凡，对后市会产生相当的影响，可以视作2022年土地市场走向的关键一役。2021年的土地市场在冲顶后大幅回落，土地市场陷入了低迷状态。

　　从今天土拍的情况看，完全在预料之内，竞拍结果和地价产生了极大的分化，热门地块竟逐激烈，而非主流板块则鲜有问津，说明目前的行情依然是830土拍之后的延续，市场信心还未修复。距离土地市场全面回暖尚需时日。

　　而另一方面，姚家荡和国商宅地的竟逐也让人看到顶流板块的强大号召力，特别对一些优质房企很有吸引力，其后市的土地价值会持续看好。

　　而本次土拍从坊间流出的参拍房企名单上不难看出，在去年520和830土拍中大肆拿地的房企，表现更为谨慎，同时一些外部优质房企、从未在嘉兴开发或者开发力度有限的房企反而意愿更为强烈。这些头部品牌房企的看好，说明嘉兴土地市场的基本面是没有问题，热门板块会是他们的角力场和打开在嘉兴知名度的最好突破口。

　　土地信息

　　经开2021号-23号

　　土地位置：城南街道，东至长水塘绿化带，南至朝晖路，西至新联路，北至公园绿化

　　土地面积38259平米，城镇住宅用地、商服用地，容积率1.5-2.2，建筑密度不大于25%。

　　该宗地块挂牌起始价20128元/㎡，起始楼面价9149元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。

　　其他条件：1.商业计入容积率建筑面积为总计入容积率建筑面积的4%-6%，商业沿北侧公园绿地布置；2.北侧公园绿地地下为规划公共停车场，公园绿地和地下停车场由开发单位认建，公共停车位不少于250个，建成后无偿移交城南街道，公园绿地和地下停车场方案须经区建设交通局和区品质办审查通过。

　　地块分析：该宗地块位于城南姚家荡，具体在长水塘西侧，荣安映樾庄及公园绿地南侧。从规划图来看，地块东侧和北侧被公园绿地环绕，地块西侧是建设中的姚家荡中学。从地理地貌上来说，地块有着姣好的自然环境，特别是东侧的长水塘是流经嘉兴的九水之一，随着对九水的陆续提升改造，地块未来的居住环境非常优渥。当然地块也有相应的不利因素，即东侧的沪昆铁路和西侧的学校。由于和学校仅有一路之隔，来自学校的噪音基本无法避免，而东侧的铁路，相对来说有一定的退让空间，实际的影响应该还算可以。而相比同样有铁路影响因素的映樾庄，该宗地块远离高架，所以地块素质表现更高。

　　地价房价方面，除了出地较早的璞悦湖畔当时没有熔断外，隐秀湖畔和映樾庄的地都是熔断+高配建成交的。实际楼面价可以说是嘉兴最顶尖的一拨。而房价方面，隐秀湖畔小高层20600元/㎡，高层20150元/㎡，也是目前精装项目中少数可以跨过均价2万这一档次的项目。可以说官方给予姚家荡的房价定位是相当硬气的。

　　经开2021号-24号

　　土地位置：长水街道，东至双溪路绿化带，南至槜李路绿化带，西至光明路，北至爱民路

　　土地面积77479平米，城镇住宅用地，容积率A位置1.8-2.2，B位置1.8-2.0，建筑密度不大于30%。

　　该宗地块挂牌起始价16318元/㎡，起始楼面价8950元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。

　　其他条件：

　　1.出让总面积77479平方米，其中地面面积66637平方米，出让地下空间（东严家浜及沿河绿化带地下空间）10842平方米；

　　2.在A位置配建12班幼儿园1处，设置于东严家浜北侧、光明路东侧，按浙江省《普通幼儿园建设标准》要求，用地面积不少于6100平方米，建筑面积不少于4050平方米，分期项目在一期竣工时幼儿园须同步完成，并无偿移交嘉兴经济技术开发区（国际商务区）教研中心；

　　3.东严家浜河道拓浚及两侧沿河绿化带由建设单位认建，建设方案须经区城建、水利主管部门审核通过，建成后须邀请主管部门进行验收，验收通过且工程质保期满后可移交区内相应管理主体纳入统一管养；

　　4.拍卖起始价（126434万元）不含地下空间价格732万元，地块出让总价=地面部分最高竞价+地下空间价格（732万元）。

　　地块分析：该宗地块位于国际商务区双溪板块，具体在槜李路北侧和双溪路西侧。该两条均为国商的交通要道，所以这一块地又是一块城市窗口、封面级的地块，重要性不言而喻。

　　地块西侧为佳源四季璟园，北侧是规划建设的绿城育华中学。地块素质上，有天然河流从中间流过将地块切割成南北两个地块。相对来说北侧地块素质更好一些。南侧地块会受到槜李路和双溪路的影响较大。

　　双溪板块目前是国商区重点开发经营的区域，整体发展潜力不俗，目前各类配套有序推进中，已落地的有凯宜国际医院、诺德安达国际学校，建设中的有绿城育九年制学校和双溪公园。加上这个板块承接万达板块的人气，又对接高定位的高铁新城，未来还是非常可期的。

　　该区域已有众多的房地产项目开发，已交付的有东方禾苑，待交付的有泊樾湾和四季璟园，在开发的有四季星城、东望金邸、鸿樾府，待开发的有鸿翔中远地块，可以说群星荟萃。

　　房价地价方面，由于板块开发时间较长，所以有一个较为明显的不断上升的趋势，到去年勉强跻身一流板块，不过和姚家荡还是有所不如。目前在售的仅有东望金邸，由于是毛坯，和其他板块的房价天花板略有差距。不过同级而较，基本上差距已经很小了，未来基本也是一个房价地价双高的板块。

　　2021嘉秀洲-031号

　　土地位置：秀洲国家高新区，高科路东侧、创新路北侧

　　土地面积64565平米，城镇住宅用地、零售商业用地，容积率1.2-2.0，建筑密度不大于30%。

　　该宗地块挂牌起始价15721元/㎡，起始楼面价7860元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。

　　公共配建要求：

　　（1）社区服务中心：配建社区服务中心一处(包含社区服务用房和党群服务中心)建筑面积不小于2000平方米。设计方案需经街道审核同意后方可实施，并在竣工建成后无偿移交给所在街道。(党群服务中心建筑不低于750平方米且设置在首层，如社区服务中心设置在三层以上，应在首层设置不小于100平方米办公场所，同时设置独立进出口和电梯。)

　　（2）净菜超市：配建净菜超市一处，建筑面积不小于2500平方米，并在竣工建成后无偿移交。

　　（3）公共厕所：建筑面积不小于80平方米，并在竣工建成后无偿移交给所在街道。

　　（4）社区服务中心、净菜超市、公共厕所等用房占地南北宽度宜为60-80米，东西宽度宜为50-70米。

　　地块分析：该宗地块位于秀洲高新区。地块附近已经有嘉望府和静安府邸两个项目。这个片区是秀洲区自秀湖开发到头后向西拓展的板块，属于新生板块。目前已落地的配套有秀洲妇保院以及东侧的定位观光农业的嘉禾牧歌。由于这个板块目前已经处在城市边缘，对市区购房群体的吸引力较为有限，所以此前出让的两宗地块，嘉望府在高位拿地，而城投华润的价格恐怕更能代表当前板块的地价定位。

　　2021嘉秀洲-032号

　　土地位置：王江泾镇，秀洲大道东侧、胜利路南侧

　　土地面积42528平米，城镇住宅用地，容积率1.5-2.0，建筑密度不大于≤25%。

　　该宗地块挂牌起始价13521元/㎡，起始楼面价6760元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。

　　其他条件：该地块内20750平方米（上下浮动99平方米）住宅建筑面积由王江泾镇人民政府指定国资公司以10000元/平方米的价格回购，用于王江泾镇拆迁安置,且每套房源无偿配套1个地下机动车停车位。（具体见《回购协议书》）

　　地块分析：该宗地块为王江泾境内靠近秀湖板块，此前已出让有交投祥生地块。该地块是今年该片区第二宗出让的住宅开发用地。而且根据规划，该宗用地有超过两万平住宅建面需由政府回购用以拆迁安置，所以自带部分拆迁安置用地性质。从早期规划来看，王江泾雁泾港以北的这片集中住宅用地规划的大头就是用以安置拆迁安置居民。不过从目前来看，一宗完全开发商开发，一宗通过部分回购，王江泾方面很可能接下来的地块都会采取类似的方式，即部分回购部分开发商自由处置的方式进行土地开发。这样一来，既达到了土地价值的最大化，又同时使得住宅的建筑品质相对由政府无牵头的拆迁安置房更有保证，不过两类人群混住的模式能否得到市场的认可，还需时间来验证。

　　2021南-039号

　　土地位置：七星街道，东至亚太路，南至支路三，西至灵湖西路，北至庄王港

　　土地面积89343.6平米，城镇住宅用地、商服用地，容积率1.4-1.9，建筑密度不大于≤28%。

　　该宗地块挂牌起始价9615元/㎡，起始楼面价5060元/㎡。地块采用“竞价+竞配建”的方式挂牌出让。

　　其他条件：1.本地块共出让面积为89343.6平方米，其中地面80836.7平方米，地下空间8506.9平方米；2.本地块内的商业部分（含人防设施、车库、公用设施等配套设施）自持比例为100%，不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房