4万亿又来？这次情况有些不一样

　　这几天房地产有关的消息还是比较多的，比较刺眼的就是4万亿这个消息。

　　对楼市稍微有点印象的，恐怕也对4万亿的大名如雷贯耳。

　　大家对它的一个直观感受大约就是4万亿出台之后，房价就开启了坐火箭模式。可以说民间对4万亿的印象不是很好。

　　4万亿起于2008年，目的是为了进一步扩大内需、促进经济增长。

　　当时是出台了十项措施，这十项措施实施预算，是匡算预估到2010年底大约是4万亿的一个规模。

　　4万亿的大头其实是在铁路、公路、机场等重大基础设施建设上，与房地产真正相关的主要是两点，即廉租房和棚户改造。

　　廉租房也罢了，这个棚户改造确实给楼市好好打了一把鸡血。

　　但其实要看到，4万亿本意并不是为了拉房地产而设立的。

　　而这一次的4万亿，和上一次的就更加不同了。

　　这次的4万亿，是1月的信贷投放，跟口号响亮的四万亿计划是有很大区别的。

　　不过也有相似的地方，即流向的领域集中在基础设施建设，此外还有先进制造、普惠金融等领域。

　　前后两个4万亿，共同选择进入的方向是基建。

　　这说明什么？说明基建真是个好东西。

　　经济好的时候可以进去，经济不好的时候更要进去。

　　池子够大，投多少钱都可以，关键基本都是正向反馈，负反馈比较少，后面也不容易出现烂摊子。

　　基建更大的作用是，稳定经济，创造大量的就业岗位。

　　每当没啥好搞的时候，上基建！

　　基建带来的一个效果，即大搞基建的地方，一般房价也会有联动反应。

　　其实很好理解，城市建设的更好更漂亮，房子自然能够卖上更好的价钱。

　　破破烂烂的城市基本面，别说卖房了，高投资都没人来。

　　最好的例子无疑是隔壁的杭州，靠着亚运会的名义大搞基建，几乎把整个城市翻新了一遍，地铁那是吭哧吭哧地修，在这个搞法下，杭州的房价那真是坐上了火箭。

　　这可能也是一些人担忧的地方，又是大搞基建，又要刺激房价。

　　其实这种忧虑大可不必，因为十年前可以这么搞，十年后是另一幅光景了。

　　最大的变化是，城镇化已经发生了翻天覆地的变化。

　　2008年前，我国的城镇化水平大概在45%，到2021年末，差不多是65%。

　　注意，国际上认同的发达国家城市化率大概是75%，也就是我国城市化率的上升空间大概也就剩下10%的空间。

　　是从40多到60多容易，还是从60多到70多容易？

　　只看数值的话，再上10个点怎么的都比20个点容易吧。但如果换成考试就比较好理解了。考40分的上到60分，远比考80分的上到90分要容易多了。

　　也就是环境不一样了。

　　哪怕再大搞特搞，也不会重现当年的光景了，毕竟物价飞涨，现在的钱真够不上过去的零头。

　　另一个比较重要的指标，即是居民杠杆率，2008年的时候还是18%，2021年末来到了62%，还能怎么加？

　　空间已经不大了。

　　对于房地产来说，利好是实际的，但作用已经不如过去那么大了。

　　现在对于房地产更要紧的还是房地产融资和居民购房贷款两项。

　　对开发商来说，仅仅是刚渡过最艰难的时期，但前路也并不好走，房企的扫雷运动还远未结束。

　　在今年开年的房企讲话中，许家印话里行间都是满满的求生欲。而万科郁亮则依然是那一副要死要活的讲话。

　　万科活得很好，直到很多年以后人们才发现，当初万科喊“活下去”，这种“人间清醒”并不是假的，真正意识到了风险，并且开始控制风险。而同时期的很多其他房企却还在高歌猛进，在最后的狂欢后把自己逼到了悬崖上。

　　房地产最好的时代是真的过去了。

　　不妨看下我们昨天的推文，住宅以外的房地产资产，日子并不是很好过。哪怕是住宅，买错地方，或者开发商暴雷烂尾，那都是不可承受之重。

　　也许楼市会缓过来，又变得看上去好像热闹起来，但你背后一定要上根弦，有需求才出手，有机会才考虑。