四面开花，都在搞新板块 谁才是最靓的那个仔

突如其来的疫情打乱了很多人生活工作的节奏，对于不少行业也造成了一定的影响，急待阳春到来的楼市，可能节奏也要稍稍滞缓。

但一切都会过去，生活总会回到正常的轨道上来。

今天来简单聊聊嘉兴板块外拓发展的一些思考。

稍微留意下，你就会发现嘉兴的城区边界正在快速向外拓展。

边界的扩展，正是靠新兴板块的开发来带动的。

熟悉嘉兴城市发展的朋友肯定听过“东进西拓北控南移”的方针，再浓缩一下就是东进南移。

大方向是如此，不过实际上，是各干各的。

因为在东、南两个方向上，占利的是南湖区和经开区，秀洲岂不出局了？

城市还没到饱和的程度，发展是不会停下来的。

所以实际上嘉兴的开发是四面八方全在开搞。

南面，主打高铁新城。

高铁新城大家都很熟了，不过可能你已经不太记得，这是2019年就提出来的，继官方在省政府新闻办的新闻发布会上宣布即将开建，已经过去两年半的时间。

这么长时间里，高铁新城的规划方案都整了好几版。

动作不是没有，但核心的还没动。

高铁新城开发的关键是站成一体综合体，它一日不出，高铁新城的核心就没有。

倒并不是主观上不想动，实在主动权不在我们这，站成一体综合体这玩意说白了就是南站扩建和功能复合化。

而绊住南站扩建脚步的是规划的几条的经过的铁路何时动。铁路不进来，就没法做成区域的交通枢纽，遑论后续的一系列发展。

现在动作比较快的是通苏嘉甬，通苏嘉甬的走线之前已经公示过，最新的消息是江苏段通航评估获批复。江苏段的进展比浙江段要快，他们那边的说辞是确保开年开工奠定基础，那么浙江段开工估计最快也要到明年。

虽然动作慢了点，但总会来的。

以此推断，嘉兴南站扩建时间应该在高铁新城官宣后的第四个到第五个年头就会逐步进入到关键的一步。

成熟就需要更长的时间。

从大方向上，高铁新城的规划是没毛病的，就是这个战略太大，涉及到的东西太多，不可掌握的东西也太多，需要时间来推进。大部分时候等的情况更多点。

在高铁新城之外还衍生出了余新高铁新城的规划。

说白了高铁新城，经开和南湖都参与，底下各干各的。南湖区主导的就是余新高铁新城。

说起来高铁新城这个概念，最早还是南湖区鼓捣出来的。早在2018年甚至更早以前，南湖区就提出了开发高铁新城的计划。后来统合在市里面，共同以高铁新城概念开发。

南湖区的开发重心在余新，说白了就是借高铁新城的名义开发余新。

这个开发相对来说就务实许多，主要不需要卡在站成一体综合体上面。规划也是做了好几版，最大的动作应属万科主导的渔里未来社区项目。

嘉兴未来社区的项目已经不少，但类型是城市开发的，也就华润在做的甪里未来社区和万科的渔里未来社区。

相比起华润项目，万科项目在开发之余还要对部分建筑保护性开发，包括在设计的时候还采用了复现老渔里生活场景的一些做法。

项目很有意思，对余新的整体再开发有相当的意义。

东进，就是南湖区的主战场了。

东部新城就是南湖区东进的战略方案，关于东部新城的概要，感兴趣的可以翻阅一下南湖区的十四五发展规划。

而城市开发中，科技城南拓是其重要的一步。

以学校和板块开发拉高预期，可以说非常轻车熟路了。

南拓的效果是显而易见的，地价一上来就是块块顶级，效果杠杠滴。

而科技城北翼就没有那么好运了，两者的开发思路完全不一样，北翼是先大量造房子，后续再逐步落地配套。以致于现在读书这一块是个问题，虽然罗庄学校已经在推动，但是远水解不了近渴，最近几年分流入学已成定局。

从配置上看，南翼才是科技城押宝的地方，后续开发和规划空间很大。加上商品房住宅开发一开始就拉的很高，只要能稳住，后续做成城市开发的顶流板块不成问题。

加上这里有嘉兴到上海的轨道交通规划，虽然是变种的沪嘉，但有比没有强不是。

同样南向，还有一个姚家荡新片区。

城南不用说，板块发展相当不错的，而姚家荡新片区即是现有基础上大幅向南开拓。

南拓的动作已经不局限在长水路北，长水路南已有多个项目在开发，推地的节奏也在加快。

这个板块从心理和实际距离要比高铁新城好得多，是主城衔接第次向外发展。高铁新城是在城市外围很远的地方定了一个坐标。

姚家荡没能划入高铁新城开发的范围，当然这并不阻碍它的发展。

实际上除了依托自身外，未来还有空港新城的概念。

城南是嘉兴城区西南门户，槜李路西延和城南南延完成后，死角的局面就被打破。

机场建设已经在稳步推动中，货运为主的功能，使周边区域自然会发展成空港物流中心，王店为此提出了长水新区（详情）的开发规划，目的就是为分一杯羹。

对整个大西南板块来说，会形成三环内以居住+商业为主和以三环外空港+物流为主的两大功能板块。

西拓，即秀湖向西。

关于秀洲区主城的开发我们之前的推文里有过相关的讨论，囿于篇幅就不再展开，可以点详情查阅。

最后在说下北面，北面虽然号称北控，但那是古早的规划眼界了，北控打破是现实需要。

但北部发展存在量能不足的情况。因为其不是城市的主流开发方向，也不是秀洲城区的发展方向，注定其可以调动的资源比较有限。

北部有两个方向，一个是王江泾向秀湖靠拢，这里主要是拆迁+商品房开发的模式，目的是借势秀湖。

还有一个就是秀水新区。

几乎和高铁新城前脚后脚，一样是2019年就冒出来的。

秀水新区是借长三角一体化示范区协调区的名义出来的。

但想要借势一体化示范区，有些困难，有很多工作需要做。

其主体就是油车港+王江泾。

但实际上核心就是油车港规划出来的天鹅湖未来科学城。

这几年油车港确实下了很多功夫，特别是北理工研究院研究生院的引进，天鹅湖也搞得有声有色，还有陈家坝集中安置片区。

可以说油车港的城市界面是搞得非常出彩的，在乡镇中名列前茅，甚至比一些市区的板块还好。加上和市区高度融合，这比余新还要有优势。

当然它也有短板，那即是那些大家都知道的企业的阻隔，还有一个就是前面说的能量略有不足，导致公共配套这块进展不大。

总体来说，嘉兴四面开花，这些外拓板块各有各的利弊，从长期来看，潜力都是很大的。当然，都需要用时间换空间。