收获土地出让金超120亿元，民营房企唱主角，明年会更好！

毫无疑问，2022年的楼市，无论是新房还是土地市场都不会太好过，这从数据上比较容易得到最为直观的反馈。

2022年嘉兴市本级共出让涉宅用地20宗，其中成功出让18宗，1宗终止，1宗流拍。成功出让土地面积92.07万方，总出让土地建面169.46万方，总出让土地金额122.12亿元，产生配建19500平方米。

这成交算什么水平呢？

如果和去年相比，土地出让金几乎腰斩。

无论是土地出让面积还是出让金，均创下了近7年来最差成绩。

这是从2016年起，嘉兴楼市起飞以来土拍最糟糕的一年。

但这不是嘉兴一家之境况，在整个房地产不景气的大环境下，嘉兴的土拍能有这样的成绩其实还过得去，并不算很差。

回顾2022年的嘉兴土地市场，还得从时间线上重头再捋一次。

嘉兴的土拍从出让形式上其实可以分成上半场和下半场，正好各分半年。

上半年嘉兴本级沿用的还是集中挂地的形式，拢共在1月份和5月份组织了集中性宅地出让，而到了下半年，便又恢复到以往的勾地模式，并且将出让规则中的熔断后竞配建改为了线下摇号。

上半年还可以再分成1月的市场和5月两个不同的时间点，这中间相隔了4个月，市场已然有了很大的不同。

1月的土拍，是去年市场的余温，也是感知今年土地市场水温变化最早的一场。

在1月的集中出让中，一共挂出了5宗宅地。

这5宗宅地虽然都成功拍出去了，但只有2宗产生了溢价，其余3宗均为底价成交。

这2宗溢价的宅地，也是全年地价最高的两宗，实际楼面价相当，接近12000元/㎡的楼面价水平。

这和去年最高峰时（5月）高达一万七八的实际楼面价依然相去甚远，不过大体和前两年的平均水平大差不差。

而同期的另外3宗地，境况就要惨淡的多，无一例外底价成交，2宗是秀湖外延板块，1宗是湘家荡，说明在市场转向的时候，地块的市场价值是开发商一个重要的衡量土地价值的指标。

至此，随随便便一块地都能熔断，都能拍出高价的时代过去了。

到5月的集中出让中，5块地1块终止，其余4块全部底价成交。

其中有两宗地块为经投集团拿下。其中姚家荡地块楼面价被维持在一万多的水平。

5月的这场实际只有紫城一家拿地，其他都是城投公司背景，足见市场已经冷淡到何种地步。

时间来到下半年，从8月起陆续有地块拿出来拍。下半年的出让整体上要比上半年好上一些。

除了11月泊樾湾南地块流拍外，其他地块均成功拍了出去，并且基本没有城投公司托底的情况出现。

下半场除了鸿翔、万科等在嘉兴有较多项目开发的拿地外，紫城再下一地，圆通拿下秀湖西地块，明阳和科大分获科技城南宅地。这其中最值得一说的是新塍的低密地块遭到了热抢，溢价达到12.13%。

全年收官的最后一块宅地，是一块轨道交通上盖物业用地。唯一让人感慨的是泊樾湾南侧地块，终止一次流拍一次，始终没能成功挂出去。第一次终止是无奈，第二次流拍是意外，这块地大约要到明年才可能找到合适的下家拍出去。

从上下半年的出地情况可见，市本级的宅地出让情况经历了一波过山车，但已基本稳定下来，从下半年开始，民营房企拿地的意愿明显在增强。

和过去主流大房企唱主角的情况不同，在土地市场低迷阶段站出来的，大多数是本土房企，他们要么规模不大，之前甚至是小透明的存在，要么之前是搞实业，极少涉足房地产开发。本轮本土房企来到台前，而大牌房企退出嘉兴房产开发序列，完成了一次轮动。

在未来一段时间里，本土房企依然会承担唱主角的角色定位，而嘉兴良好的城市基本面，相信依然会吸引到大牌房企后续继续参与到开发中来，无非要等他们先缓过劲来。

而在地价方面，目前仅有城南勉力维持一万出头的楼面价，国商地价波动较大，地价在七千多到一万出头的区间内，而此前楼面价高企的科技城南，楼面价仅维持在8500元/㎡的水平上。

跟随其后的是秀湖西，楼面价保持在七千多八千以内。秀湖北则连七千都不到。主城的地价也没有突破六千。

这些地价相比高峰阶段，平均跌去了约有四五千的地价。

应该说，去年是嘉兴土地出让价格最为疯狂的一年，但这种地价明显有着不小的泡沫。过高的地价，导致开发商拿地成本大，资金运作压力大，但在项目上的利润却较为有限，经常会出现实际楼面价逼近售价上限的情况。这种不合常理的市场表现，在市场热潮消散的时候发生了负反馈，应该来说，这才是正常的市场表现，让土地价值和市场价值双向回归。

退热后的土地市场，一时半会很难再现昔日的土拍盛景，也只有当挤掉泡沫后，嘉兴土地市场才能重新出发。以比过去更低的价格拿到土地，以更适宜的成本来开发，拥有更大的获利空间，也唯有此才能激发开发商拿地开发的热情，而嘉兴楼市也将迎来更加多样化的开发和更大进步空间的产品。

随着政策端的发力，加上全面放开的社会大背景，经济复苏将成为明年起的主基调，楼市也会随着经济的复苏而慢慢恢复，对于土地市场来说，只要环境向好，明年的地并不愁卖，地价应该也会有一波回升。