这块优质宅地降价33%后再上架

　　近日，海宁挂牌一宗鹃湖临湖宅地，地块编号海自然字23013号，面积51303㎡，容积率1.0-1.2，起拍总价71800万元，起拍楼面价11663元/㎡。

　　这宗地块属实老面孔了，早在今年4月的时候就挂牌过。地绝对是好地，鹃湖沿湖一线的地，可以说是海宁最有看点的地了。但这么好的地，结果却还没开拍就终止出让了。这多少有些令人猝不及防，官方给出的原因是“竞价条件等内容调整”。

　　但观察这块地的起拍价格，楼面价达到17380元/㎡，总价来到10.7亿元，不可谓不高。放到楼市巅峰期或许问题不大，不过今年过来是个人都知道楼市已经偃旗息鼓，只在勉力维持，与新房市场密切相关的土地市场也好不到哪去，在这样的环境里开出这样的价格，多少有些不切实际了。

　　这不，二次上架直接把起拍价打下来了。和首次挂牌比，二次挂牌掉价了3.52亿元，降幅33%。降价后的起拍楼面价在11663元/㎡，说实话，这个价格放到嘉兴大市，依然是属于比较高的存在。虽说地块周边环境确实优渥，而且容积率很低，基本是类别墅地块，但地块并不是鹃湖唯一，大环境也尚未有所改观，那么这一次调价后，市场会买账吗？

　　地块信息

　　海自然字23013号

　　土地位置：硖石街道钱江路南侧、竞芳路西侧

　　土地面积51303米，城镇住宅用地，容积率1.0-1.2（不含1.0），建筑密度≤30%，绿地率不小于30%

　　该宗地块挂牌起始价13995元/㎡，起始楼面价11663元/㎡，起始总价71800万元。

　　其他条件：

　　建筑高度不大于24米

　　建筑高度12米及以上的多层住宅建筑应整体采用封闭式阳台设计

　　鼓励住宅小区中建设风雨连廊，风雨连廊不计入容积率

　　住宅面宽控制要求：低层不大于50米，多层不大于55米

　　居住建筑单体装配率应不低于50%

　　无需配置社区服务用房

　　地块分析

　　这块地所处位置就在海宁鹃湖边上，就相当于前阵子秀湖出让的临湖地块，但这块地可比秀湖那块还要好！为啥这么说，同为临湖地块，秀湖那块地成分复杂，而且在排布上，住宅部分被排布在不靠湖的一侧，由于外侧写字楼的遮挡，临湖的效果大打折扣。而海宁这块可是正儿八经的临湖地块，沿湖一线没有遮挡！更关键的是，这块地容积率只有1.0-1.2！是纯纯的低密地块。

　　从地块指标可知，该地块建筑高度不大于24米，也即最多打造8层以下的建筑，也即该项目可以实现低层联排和多层洋房的物业业态。光这点也胜过秀湖那块许多。这是一块实打实的好地！

　　鹃湖的居住属性上与秀湖相当，而从开发面貌上来说，目前主要房地产开发集中在湖西侧，东侧还有大片空地还未开发。这个区域属于海宁城市的东缘，是海宁城市开发的主流方向之一。从区位上这里处在城市边缘地带，远离城市中心，算不得优越，但胜在开发空间大，尤其杭海城际开通后，末站就在附近，为这个片区的开发带来了无限可能。而近年来海宁在这个区域投入了大量的资源和配套，浙大国际联合学院、鹃湖银泰百货等。

　　参看秀湖，未来海宁优质的资源都会聚集在这个区域，城市会进一步东扩。

　　而从设计要求上看，官方也明确要求该宗地块必需打造成高品质的住宅项目。

　　该宗地块起拍地价的提高，也将彻底改变海宁过去以相对不高的楼面价+高配建拿地的局面，意味着地块将回归合理地价，并且开发商拿地的支出成本将有所提升。