复评楼市2015

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  成交套数及金额

  据嘉论房产网统计，2015年嘉兴楼市共成交各类商品房25947套，相比2014年（23608套）增长9.91%，为近六年次新高，仅次于2013年（27224套）。备案总金额约203.05亿元，相比2014年（195.97亿元）增长3.61%。其中，住宅成交17034套，相比2014年（15065套）增长13.07%；商贸成交4684套，相比2014年（4207套）增长11.34%；写字楼成交2584套，相比2014年（2835套）下跌9.71%。

  成交套数及金额

  
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  成交走势：12月成交最高

  回顾2015年，嘉兴楼市的成交走势可谓起起伏伏，从每月的成交量来看，大致是一个“W”形状的走势。

  2月份由于春节的来临，总成交量和住宅成交量分别仅为1244套、626套，皆为年度最低值；6月份1852套的住宅成交量，是2015年度单月住宅成交量之最。在传统淡季7、8月份里总成交量均刚超过2000套，但却都是近六年来的同期最高值，令人侧目；年底开发商冲量，12月共成交2519套，创下2015年内单月总成交量之最...【详情】

  成交走势
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  12月成交最高

  
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  房价走势：稳中有跌

  商品房成交年均价：7280元/㎡

  住宅成交年均价：7003元/㎡

  据嘉兴市住房保障局数据显示，截止到2015年12月27日，嘉兴楼市商品房成交年均价为7280元/㎡，相比2014年（7646元/㎡）下跌5.03%。嘉兴楼市住宅成交年均价为7003元/㎡，相比2014年（7172元/㎡）下跌2.41%。

  从近六年的嘉兴楼市成交均价走势图来看，住宅成交均价基本在走下坡路，从2011年起大致以每年100元/㎡的速度在递减。整体的商品房成交均价则“略有挣扎”，在2013年达到7771元/㎡的峰值价格，但随后几年也呈下降趋势。

  横向来看，2015年每月楼市成交均价曲线起起伏伏，呈波浪走势。

  2月份商品房成交均价达到最高值8874元/㎡，最低值则在8月份出现，为6923元/㎡，两者相差近1951元/㎡，其他月份基本保持在7字开头的成交均价。再看到住宅成交均价，2015住宅成交均价的最高值同样出现在2月份，为7391元/㎡，最低值则为11月份的6810元/㎡，两者相差近581元/㎡，总体成交均价基本在7000元/㎡上下浮动。【详情】

  房价走势
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  稳中有跌

  
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  2015年上半年成交分析

  1月

  受传统春节的影响，2015年1月里，嘉兴楼市约成交各类商品房2093套，同比2013年1月（2604套）下降约19.6%，与2013年12月（2234套）相比则下降约6.3%；其中，普通住宅成交备案约1216套，商贸成交备案约459套。

  2月

  2月嘉兴楼市共成交各类商品房约1140套，成交金额约90676.76万元，同比去年2月（总成交1179套，总金额92915.105万元）分别下降3.3%、2.4%。普通住宅成交备案805套，同比下滑12.8%；商业地产共成交314套（商贸205套，写字楼109套），同比增长22.7%。

  3月

  据嘉兴市住房保障局数据显示，3月嘉兴新房市场共成交各类商品房约1662套，总成交金额约136756.45万元，同比去年分别下降40.6%、38.3%；环比上月1140套增长45.8%，成交金额增长47.2%。普通住宅成交备案1165套，商贸成交备案280套，写字楼成交备案130套。

  4月

  嘉兴市本级成交各类商品房约2250套，总成交金额约171731.6万元。总成交量环比3月（1832套）上涨22.82%；同比去年4月（1576套）上涨42.77%；近五年来排名第二，仅次于2013年4月（2502套），但从近七年来看，总成交量仅排名第四位。【详情】

  5月

  “红五月”嘉兴楼市成交量创2015年新高！据嘉兴市住房保障局数据显示，5月，嘉兴楼市成交各类商品房约2388套，成交金额约182475.7万元。其中普通住宅成交备案约1783套，商贸成交备案约311套，写字楼成交备案约125套。整体成交量与4月份（2250套）相比增加了138套，环比上涨6.13%；同比去年5月份（成交1827套），上涨30.71%。【详情】

  6月

  “金三、银四、红五月”之后，近年人气最高的夏季房博会随之而来，再加上央行再次降息降准的利好新政，今年六月的嘉兴楼市也异常“火热”。继“红五月”之后，6月嘉兴楼市成交量再创2015年新高！据嘉兴市住房保障局数据显示，6月嘉兴楼市成交各类商品房约2560套，成交金额约209070.89万元。【详情】

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  5年上半年成交分析

  
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  2015年下半年成交分析

  7月

  今年的7月延续了传统销售淡季的氛围，打破3-6月连续上涨的态势，成交量有所下降，是今年开年以来成交量第四高的月份。但今年的7月其实“淡季不淡”，在新政的持续推出和整体回暖的楼市大背景下，创下了近6年来成交量同期最高的成绩。【详情】

  8月

  据嘉论房产网统计，8月嘉兴楼市成交各类商品房约2011套，成交金额约178019万元。继7月嘉兴楼市成交2066套、创下近6年同期最高值后，8月的嘉兴楼市依旧续写“淡季不淡”的神话，以2011套整体成交量和1384套住宅成交量，再次创下近6年同期新高！而在这其中，央行“双降”等连环利好新政的实施可谓功不可没。【详情】

  9月

  今年7、8月份，嘉兴楼市创下“淡季不淡”的神话，连续两月成交量为近六年来最高值。但“金九”作为传统销售旺季，相比前两月的楼市成绩，这个9月份却稍显逊色，成交量仅为近六年次高。不过，9月30日央行宣布“降首付”，再加上即将到来的秋季房博会，“银十”或会有所升温。【详情】

  10月

  这个10月可谓是“传奇”的一月，开局伊始因国庆小长假而成交失利，后逢嘉兴秋季房博会瞬间逆转上扬，再加之央行的第6次双降和二胎政策的全面放开，后半月嘉兴楼市可谓打了一个漂亮的“逆转”，总成交量甚至力压“金九”，“银十”变“金十”！【详情】

  11月

  据嘉论房产网统计，11月嘉兴楼市成交各类商品房约2536套，成交金额约184378.89万元。横向来看，11月商品房成交量打败了“金九银十”，成为继今年6月份之后的次新高；纵向来看，在近六年内，今年11月份的商品房成交量排位第三。【详情】

  12月

  在政策宽松的楼市大背景下，12月嘉兴楼市成交量稳中有升，加上嘉兴各楼盘处于年底冲量的关键节点，2015年12月不仅保持了以往同期销量上涨的趋势，更是创下了2015年单月成交量新高。【详情】

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  5年下半年成交分析

  

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  【利好一】开放二胎

  10月29日闭幕的中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议提出，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。

  全面开放二胎一经推出立即在楼市引起了不小的反响，四房单位代替三房单位成为了市场上的主流，大户型普遍热销。 【详情】

  开放二胎

  
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  【利好二】习主席定调“去库存”

  中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。

  这也是今年以来，习近平首提房地产。

  其中，对于房地产的表述，习近平强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。【详情】

  习主席定调
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  去库存
  

  
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  【利好三】降准降息

  据统计，自去年11月以来，央行6次降息，5次降准，平均接近每两个月就降一次，贷款基准利率由原来的6.15%降至4.9%，下降幅度高达25.5%。

  这已经是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率更早已处于“历史最低”。

  【政策四】降首付

  3月30日，央行发布通知，对拥有对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。 　　

  9月1日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行通知，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。 　　

  9月30日，中国央行和银监会联合发布关于房地产业的重大政策，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

  【利好五】降税收

  3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。

  个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

  【利好六】推行异地贷款

  9月30日，住建部、财政部和央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。

  自10月8日起，全面推行公积金异地贷款业务，有条件城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证券化。【详情】

  降准降息
  、降首付
  、降税收
  、推行异地贷款

  
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  【利好七】松绑“限外”

  8月27日，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。

  这是 “限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。

  【利好八】取消“7090”政策

  3月27日，施行9年的房地产“7090”政策正式退出。

  “7090”政策出台于2006年。为控制楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。

  当时的背景是为保障刚需对中小户型商品房的需求，抑制投资、投机性需求，但这一政策也“错杀”了改善性需求，导致市场多年来大户型商品房供给不足。

  除了这些政策之外，还有许多尚属传言的政策正在酝酿中，例如:取消学区房、一线城市取消限购、公积金贴息贷款等等。

  如若这些政策真能实施，相信对楼市会是一个不小的冲击。【详情】

  松绑限外
  、取消
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  政策
  

  
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  年商业贷款与公积金贷款新政一览

  

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  那些在2015年楼市中叱咤风云的楼盘

  据官方统计，2015年，尚东名邸、金都·南德大院、万科·海上传奇Ⅱ、晴湾、佳源·优优花园、铂金府邸、智富城·领秀智谷、奥园·黄金海岸和丽江半岛夺得过单月销冠，其中金都·南德大院更是一举夺得了四个月的销冠，分别是2月、5月、8月、12月。【详情】

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  年楼市中叱咤风云的楼盘

  
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  盘点2015年纯新盘

  据嘉论房产网统计，2015年共有超14个纯新盘推出，分别是:

  位于南湖新区的华章·御树湾、宏润花园

  位于城南区的佳源·优优城南

  位于国际商务区的丽江半岛、承安·南湖壹品、大树·英格澜

  位于城西区的烟雨名门、杉杉生活广场、江南·新天地

  位于秀洲区的万科·吴越、万科·V墅

  位于城北区的奥园·黄金海岸

  位于城东区的大树·汇众广场

  位于中心城区的富安·龙园

  【详情】

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  5年纯新盘

  
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  盘点2015年交付盘

  2015共有超18个楼盘交房，分别是:

  位于南湖新区的东菱·宝石公馆、绿地·美郡、佳源·东方都市、信达·格兰英郡四期、佳源·英伦都市二期

  位于城南区的紫元·尚园、望湖公馆、晨凯·红树湾

  位于国际商务区的台昇·悦府、万达华府、香缇御峰

  位于城西区的旭辉·御府、晴湾B组团、信远·朗庭

  位于秀洲区的信达·香格里、旭辉·朗香郡

  位于城北区的海纳公馆·西园、恒大绿洲

  其中，紫元·尚园、信达·香格里、东菱·宝石公馆、望湖公馆、旭辉·御府、旭辉·朗香郡、绿地·美郡、台昇·悦府皆在年底12月份交付。【详情】

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  5年交付盘

  
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  盘点2016年待售纯新盘

  据嘉论房产网统计，2016年将有超6个纯新盘推出，分别是:

  位于南湖新区的格兰·上郡、九城·嘉佳家

  位于城南区的莫奈花园、紫元城南新地块

  位于国际商务区的康桥·骏园

  位于中心城区的承安·中山壹品。

  另外，铂金府邸三期、金洋·紫金艺境二期洋房、丽江半岛高层房源、万科·吴越、华章·御树湾、奥园·黄金海岸等楼盘也将于2016年相继加推。【详情】

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  6年待售纯新盘

  
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  盘点2016年待交付楼盘

  同时，2016年也即将迎来一批即将交付的房源：铂金府邸一期、香港兴业·御缇湾预计2016年年初交房，万科·海上传奇一期、新中国际预计2016年4月交房，佳源·优优花园一期、金洋·紫金艺境一期预计2016年5月交房，宝格丽公馆一期、经房·浅水湾预计2016年6月交房。【详情】

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  6年待交付楼盘

  

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  整体低迷
  ，但有新变化

  
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  工业用地唱主角
  ,宅地成交量创新低

  
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  土地区域
  ：经开区崛起

  
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  5年土地市场大事件
  
  一
  

  
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  5年土地市场大事件
  
  二
  

  

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  金都房产集团嘉兴置业有限公司助理总经理 刘长风

  回望嘉兴楼市，先扬后抑 波澜不惊

  首先，2015年的嘉兴楼市，可以总结为八个字：波澜不惊，先扬后抑。上半年，随着330新政、公积金各类新政、5次双降等利好信息的刺激，可以说调控政策的密集推出，呈现出行政手段的淡化、信贷政策频繁作用两方面交织运用。尤其是在上半年，这些的政策表现的尤为明显，也可以看出上半年楼市出现短暂的上扬。各房产企业也是顺势而上，开展各类的活动来促进和刺激购买者的消费活动，同时推出了各类以特价房、团购房为主的价格短期波动。这些都是2方面作用共同的结果。

  但显而易见的是2015，房产的库存量依然很大，虽然相对2014年的低迷还是有了稍稍缓和，但以价换量的主旋律还会运行一段时间。库存的持续走高表示房地产行业的风险持续加大，如果持续下去，所带来的房贷违约、企业资金链风险都会上升。这些也反映在下半年的楼市表现上，可以看出各类政策的作用也渐渐在边际效益的下滑，所以我认为是先扬后抑。

  其次，消费结构的两极分化。反映在政策之下的嘉兴楼市比较明显也是比较特殊的一个特点是：大户型的脱销，小户型去化缓速。这些我想也是330新政以及公积金降低首付标准等给予的刺激，因为本身从嘉兴的房价与收入的比例来看，相对较长三角其他城市较为缓和。再加上，嘉兴户籍政策人均39.5的人口准入壁垒，使得2015的嘉兴楼市消费结构呈现一抹不一样的彩虹。

  再次，消费区域的两极分化。东边日出西边雨，嘉兴楼市去化的区域结构两极分化非常明显。最新的2015备案数据出来可以看到，南湖新区三个主力楼盘全部进入前5位，再加上强劲的万达，可以说大部分为南湖区所消耗。虽然2014已经初露端倪，但2015明显是一个分水岭的时间点。

  展望2016，顺应形势 应对挑战

  2016年，国家应该还会持续使用行政化的两只手继续作用在“去库存”的核心问题上。与嘉兴可以说更为关系大的应该是今年提出的户籍制度改革、地方政府的购房补贴和税费减免等措施的可能性还是比较大的。尤其是户籍改革，我们嘉兴市每年都会变化购房入户面积的标准，我相信随着国家的总体城市化战略，这项制度应该在2016会有所缓和。我也早就说过，制约嘉兴经济和房产发展的最显著因素是城市化对人口增长的壁垒，再加上二胎放开等利好因素，这些的松动，应该会对有较大的释放。

  至于嘉兴2016的房价走向，我认为，降应该也是个别行为，不会搅动大局，因为无论是供求平衡，土地供应还是库存去化比，嘉兴相对风险较小，也就是说还达不到所谓鬼城的标准。

  另外，无论是建设成本、人力成本、材料成本都在上涨，以及M2走高，通货膨胀等从宏观经济的角度考虑是不太具备全面下降的可能性。所以，反映到我们嘉兴楼市表现，应该会延续2015的价格表现，那就是两极分化的延续。地段好的，品质好的，服务好的，也许会提价卖；而相反的也会有些都不具备这些因素的会考虑资金链的风险集中会做些去化。但我想也是短期行为，并不代表总体趋势，也不代表整体市场的表现。【详情】

  嘉兴国源公司总经理 高鑫

  从2016年开始嘉兴的楼市应该是根据不同的楼盘会出现两极分化的现象，在“去库存”主基调不变的情况下，过去一些开发周期较长的楼盘，以及前期在保本阶段或低于成本的楼盘， 可能为了走量价格还会有下降的可能，而在新形势下竞得土地开发企业一定是做好了管控风险保证经济效益的准备，因此价格肯定是稳中上涨的。

  在新形势下，开发商拿地对于对产品的定位，定价以及对土地的价格测算，都会更加的理性，一旦以缺失合理性的价格内拿到土地，就无法保障企业合理的利润空间。过去房产被认为是暴利行业，但即便是万科它的利润率最多也就是15% ，现在多数的房地产企业都抱着一种理性的心态，追求正常合理的利润，因为任何一个企业都是保持自己合理的利润空间才能生存下去。

  目前从整个嘉兴楼市的情况看，明年的房价走势应该是平稳的，当然个别有特殊景观自然稀缺教育资源的的楼盘依然会上涨。现在无论是购房者还是开发商都在以理性的心态看待房产市场和土地市场，2015年下半年供应的土地不多，我们佳源也拿地了，杭钢、望湖公馆二期这些企业也拿地了，但土地总量少了，利润空间也不会达到以前那样的高水平。

  本政府来对房地产市场定下了去库存这个主基调，而明年一些具体政策肯定会继续的跟上。比方曾经传言的用个税来抵扣房贷的利息，第二，可能会进一步的降准降息。第三，首付款可能会进一步降低，其目的就是让所有的购房者降低购房成本。我相信中央政府的真正的意图是通过降低开发企业的开发成本、降低购房者的购房成本，让企业以合理的定价来去库存，而不是说通过大降价来缓解库存压力。

  这两年的房地产市场处于比较艰苦的时期，大家该涨的价格说白了都已经提前降掉，并不是说政府要求调整了才降，这是目前市场的主基调，现在嘉兴市场的土地供应管控越来越严格，我相信一六年土地的供应量会今年差不多，不会有太大的增量。

  对于土地供应市场的变化，我们的客户以及所有的开发商都有共识，我们新的产品推出会加速适当的让利，但是新的产品新开发的楼盘，价格一定会上涨，这个是毋庸置疑的，绝不可能我一边拿地一边却在亏钱，就没有拿地的必要了，因为每个发展期，只有保持了合理的利润上升空间，他才会去做这个事情做这个产品。【详情】

  浙铁房产集团嘉兴铁投房产营销部经理 田平

  2015平稳过渡“去库存”成主基调

  从大环境来看，2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市。而2015年的嘉兴楼市以“去库存”、“创品质”、“促需求”为主，购房者越来越趋于理性购买，只有从品质、环境、配套多方面高度满足嘉兴购房者居住需求的楼盘，才会受到市场的广泛认可。

  土地市场急剧收缩

  关于土地市场，我们很明显地可以看到2015嘉兴的土地市场和政策环境是密切相关的。在“去库存”的大背景下，政府收缩了土地供应量，嘉兴拿地进入“精英时代”。从最近几次的土地拍卖来看，我们很难再见到外地开发商的踪影，但一定能见到多年来坚持深耕嘉兴的几家实力开发商。在目前高溢价、激烈竞争的土地拍卖中，对市场的深度把握、对地块价值的清晰认知必然是成败的决定因素。

  2016竞争加剧 品质为王

  “两极分化”，无疑是2015年楼市的一大关键词。不管全国一二线城市还是三四线城市，或者说到我们嘉兴，实力房企与小开发商之间的鸿沟越来越大。2016年的嘉兴楼市，必然既“高大上”，也“接地气”。说“高大上”是因为只有资金链雄厚、开发经验丰富、品质管理严格、开发团队专业的实力开发商、品牌开发商或者国企，才能受到市场的接纳，才能站得住脚。说“接地气”是因为，在市场平稳理性的情况下，以自主为主的购房者会选择真正满足居住需求的产品，在户型、用材、环境、品质方面都会提出更高的要求，了解嘉兴、深耕嘉兴的开发商或将成为2016年的赢家。【详情】

  嘉论房产网房产渠道副总经理 宗勇刚

  新政频出 稳中有升

  2015年随着一系政策的调整，如330政策、降准降息、公积金政策、首付比例降低等等刺激了嘉兴楼市的发展，其中以刚需盘及改善盘取得不错的业绩，整体2015年楼市应该比去年要有所提升。

  回望城东 厚积薄发

  城东板块今年整体销售还是不错，意向客户相对比较局限，针对新嘉兴人购房而言，性价比成为购房者主要关注因素，希望街道大力整治长纤塘公园、提供购房者子女在上学、落户等方面的便利，强化区域整体经济协同发展，带动城东房产新发展。

  土地遇冷 量价齐跌

  土地是不可再生资源，随着城市往东往南发展，未来土地拍卖重点在国际商务区。由于今年楼市平稳发展，土地市场也是不温不火，与往年的土地的地王频出，今年土地市场相对冷清，导致住宅拍卖的面积、金额、宗数都下降，为数不多的一宗热门地块竞拍超百轮。

  展望未来 创新为王

  2016年习大大已经说了要去库存，随着已拍卖土地陆续开工，新增的可售量、市场存量与二手房会同期竞争，这对新楼盘的品质要求会更高，如小区的整体环境、户型、智能化、节能环保材料的应用、绿化、建筑用材、公共部位装修等等。能满足客户需要的、能够解决客户购房当务之急的销售策略的、能够提供人性化服务的房产公司必将在市场中占有一席之地。【详情】

  大咖看楼市

  
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  请您对2015年嘉兴楼市现状进行简单的总结:

  嘉兴万达广场策划部经理 余佳

  总的来说，2015年的嘉兴楼市经历了一个持续升温过程。高质量的楼盘项目加上政府下达的众多利好政策，将市民们购房热情提高不少。

  全年成交近2.6万套房，比去年增长了10%，其中住宅成交17105套，同比上涨13.76%；特别是在330新政之后，嘉兴楼市每月成交都维持在2000套以上。即使是传统淡季的7月、8月，成交量也高于2000，“淡季不淡”名副其实。2015年12月更是出现翘尾现象，成交量更是达到了2885！

  由此可以看出嘉兴楼市的潜力是非常大的。【详情】

  嘉兴汉唐置业有限公司销售经理及销售总监 王娇

  2015年注定又是一个值得铭记的年份。全国股民被大盘颠得够呛，楼市却得到政府“花招百出”的支撑。高频的降准降息，公积金政策调整，房产营业税调整等等。政策支持力度之大，不仅降低了购房门槛，同时税费、利息方面的调整也减轻了购房成本，由此促成了2015年楼市的反弹。

  就嘉兴地区来说，在新政组合利好、供应放量、低价促销等多方面支撑下，量涨价稳。销量从一季度平稳开局，到二季度市场苏醒，三季度一路高歌，四季度平稳回落。期间，刚性需求和部分改善性需求得到大量释放，相比2014年明显上扬。【详情】

  嘉兴宏普盛丰置地有限公司营销总监 惠雪飞

  2015年我用一句话总价——“平静的水面暗流涌动，困难与机遇并存的时代，八仙过海各显神通！”2015年政策面历经5次降息、6次降准，“限购令”和“限外令”的松绑，30多年二胎政策的终结，公积金贷款增加，首付比例下调，加上银行的优惠利率，政府的购房补贴等措施，其叠加在一起的效果非常可观，可以说目前的购房成本已然降低到历史低位! 中央政策的支撑对房地产是难得的机遇，在这一大波政策利好的影响下，2015年一二线城市楼市回暖明显，作为三线城市的嘉兴同样展现出“复苏上行”的现象，整年成交量在最后四季度的逐月翘尾下，迎来完美收官，总成交量创下近六年来次新高。我们艺墅家花园也顺应时势，积极调整了整体营销策略，取得了可喜的突破！

  但我们也清醒的认识到，达摩克利斯之剑无时无刻不悬挂在头顶。2015年，楼市整体成交价确有下降，印证了“以价换量”的论调，另一方面恰恰显现出目前嘉兴市场需求以“刚需”或“首改”人群成为绝对主力，其对价格的敏感度非常高，面对这样的需求市场，无论是高单价的产品、还是大面积高总价的产品都无法成为市场去化的主流。而从另一个角度看，在这初现曙光和机遇的市场中，竞争依旧残酷激烈，但市场机遇推动了新一波拿地热潮，一出出土地竞拍大戏相继上演，明后年嘉兴部分区域的供应量持续增高，竞争带来的去化压力依然很大。【详情】

  嘉兴杉杉生活广场总经理助理 徐支友

  2015年，嘉兴房地产市场整体走势是平稳的，无论是成交量还是成交价格都一如既往保持了嘉兴过去几年来的惯性发展规律。“温吞水”式的发展趋势已然将很好的继承和发扬。

  但是，我们也应该看到，在这样一片维稳的市场大局下，基于板块、配套、产品、品牌力等方面构筑的核心竞争力的注重催生了房地产细分市场的健康持续发展，而这其中，最为收益的莫过于终端消费者。这里不得不提几个典型性项目，一是金都南德大院，大院情怀下的多层电梯洋房的推出，在以北师大为核心优势的南湖新区版图上，将稀缺、优质做到了极致，也赢得了市场的一片叫好；再有，如杉杉生活广场，下半年推出市场以来，依托市中心的地段优势，外加大润发的品牌号召力和影响力，推出市场后，投资首选大润发商圈的声音被广泛传唱。在未来，不论是住宅市场，还是商业地产市场，基于市场细分化、差异化构筑的核心竞争力才是生存之道，而这一市场显著特征，2015年初出嘉兴，未来必将成为主流趋势，更多、更好的产品也将投入市场，全面提升嘉兴房地产整体市场开发水平。【详情】

  问题一

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  5年回顾

  
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  2015年嘉兴楼市中涌现了一大批热销楼盘，例如南德大院、丽江半岛、万达华府、万科吴越等对于这些楼盘热销的原因您怎么看？

  杭州万科嘉兴事业部副总经理 诸骏

  万科入驻嘉兴已有5年的时间，嘉兴也是万科一直深耕的区域。去年万科在嘉兴的发展的成绩可圈可点，从秀洲区的万科·金色梦想、万科·金域缇香到城南区的万科·海上传奇一期、二期，再到城市中心区的万科·吴越，我们也一直用行动阐释着万科的魅力和品牌号召力。

  万科的品牌在经过深耕嘉兴五年多的时间后，获得了业主及嘉兴百姓的深入理解和认可，形成了良好的口碑。万科“三好”品牌也通过我们的项目为载体进行强有力的传播，比如说好房子，讲的是住宅性能；好服务，讲的是我们的商业服务和物业服务；好邻居，大家第一概念想到的是万科的社区氛围。我们希望通过对“三好”的理解，让大家意识到一种美好的生活方式究竟什么样的。

  吴越的热销说明市场对它是非常认可的。吴越现在虽然还没有交付，但是我们目前从业主的反馈来看，业主对项目的进展都是满意的，也都抱有很高的期待作为万科在嘉兴的首个top系列，吴越的唯一性和稀缺性是无与伦比的。无论是城市中心的绝版地段，还是纯电梯多层洋房的稀缺规划，再到万科标志性的装修及服务，吴越的产品价值都是极为稀缺的。像嘉兴这样的城市，多层住宅一直是传统建筑，也是嘉兴人挥之不去的一种居住情结。万科吴越作为主城区目前极其稀少的纯电梯花园洋房，在嘉兴几乎无他者可比，这无疑奠定了万科·吴越多层电梯洋房藏品的独特价值。

  目前吴越110㎡三房和130㎡四房都十分热销，而2016年即将推出的楼王五房产品，拥有更宽阔舒适的户型和更高档次的装修标准，必将树立嘉兴精装住宅的一座标杆。【详情】

  浙铁房产集团嘉兴铁投房产营销部经理 田平

  纵观2015年的热销盘，如南德大院、万达、万科吴越，当然还有我们丽江半岛，我们不难发现，这些楼盘都是在一个或多个方面具有标杆地位的楼盘。

  像南德大院，作为深耕嘉兴多年的老牌开发商，在本地开发经验上独具优势。金都优良的产品品质、物业管理为南德大院赢得了良好的口碑，因而受到市场的认可。

  像万达华府，它有70万方的商业作为配套。作为综合体之上的住宅产品，这一优势是其它楼盘无法超越的。

  像万科吴越，它一改万科长期以来“城外造城”的开发理念，选择在市中心拿地，面向中高端市场开发低密度、高配置的精装住宅。它在做精装房方面有丰富的经验，同时万科的品牌价值也受到中高端市场的认可。

  最后说到我们丽江半岛。从2015年10月入市以来，丽江半岛取得了不俗的销售成绩，连续三月进入销售排行前三甲，以标杆性的产品品质，赢得了市场的广泛认可。我们借势合作伙伴绿城的丰富开发经验，启用绿城景观设计、绿城建筑设计、绿城物业管理精英团队，在建筑、物业、景观方面力求最佳，更优化产品户型，我可以说，我们的户型绝对是最贴近嘉兴老百姓的居住需求的。【详情】

  金都房产集团嘉兴置业有限公司助理总经理 刘长风

  2015年嘉兴楼市中涌现了一大批热销楼盘，而南德大院凭借自身的优势赢得了嘉兴购房者的高度认可，取得了不凡的销售业绩。

  首选区位。这一点显而易见，在嘉兴本次的备案榜上，南湖新区的三个热销楼盘皆位列前茅，所以南湖新区日渐成熟的居住环境和氛围，已经成熟的教育资源优势，北师大的辐射深度，再加上未来第一幼儿园的进驻，都深深的让周边的住宅受益。我想这也是所有网友所认同的最为重要的地方。较大的需求加之本区域内土地量的日渐稀缺，供应量相对较少，造成供需不对称型热销。

  规划优势。一个楼盘的成功取决于很多因素，房地产发展进入白银年代，无疑地段和规划基本已经决定了一个楼盘的走向。我们当时在定位之初就坚持以洋房为我们的主打特色，以120-140作为我们的主力推荐户型，以“南低北高，层层递进，兼顾间距均好性”作为主体思路，这也是我们嘉兴市民最为喜闻乐见，最为接地气的。差异化的产品创新从而提升项目附加值。

  品牌深耕。金都的品牌在落地嘉兴的16年来，虽然开发面积不大，但每个产品都努力的打造成一个精品。这个品牌的背后是物业管理十年如一日的坚持付出，是物业服务始终如一的坚守用心。这些都在深深打动着每一个业主，他们是我们最好也是最为优秀的义务宣传员，这才是金都这16年来最大的财富。

  顺势而为。楼市兼顾着民生消费和城市建设，也是国家宏观调控的非常重要的一个环节，市场不会以人的主观意志而改变，每一个市场者必须尊重市场的游戏规则，顺势而为，方能在诡异多变的市场中幸存。

  另外，当然还有集团支持、团队合力、拿地时间的选择以及整体的开发周期控制等其他环节的因素，但总体来说，以上这些我认为是更为关键与核心。【详情】

  嘉兴万达广场策划部经理 余佳

  2015年的嘉兴楼市竞争非常激烈。但我们嘉兴万达广场还是以全年1028套的销量成为了第一名，我想这离不开以下几个原因：

  第一：无法超越的品牌力量（万达广场在中国140多个城市的成功案例，让“万达广场就是城市中心”的概念深入人心，大家愿意相信万达品牌）

  第二：嘉兴万达广场整体的项目优势（国际商务区70万方综合体，嘉兴城市新标杆）

  第三：万达城市新核心升值潜力，吃喝玩乐购一站式生活体验

  另外我还想谈谈万达的组合价值，单一的业态物业价值很低但运营成本却很高。而万达把住宅、步行街、写字楼、商场等业态都组合在一起，利用其间资金形成强势互补。将”组合价值“建立在丰富的商业资源和强大的整合能力基础之上，把业态组合由量变升级为质变。然而，这种成功模式是万达特有的，这种资源和能力也并非谁都具备，只有万达，能将组合价值发挥到极致。【详情】

  问题二

  ：热销盘总结

  
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  2015年嘉兴的土地市场发生了很大变化，对于今年土地供应的变化，您觉得对嘉兴楼市产生了怎样的影响？

  嘉兴汉唐置业有限公司销售经理及销售总监 王娇

  嘉兴作为典型的三线城市，库存量相对较大，为优化楼市的供需结构，保障房产市场持续稳健发展，2015年嘉兴市区宅地供应确实出现明显的紧缩，成交面积相比2014年缩减了近半成。受此影响，嘉兴房产市场去化周期大大缩短，整体楼市运行更加稳健，与此同时新盘数量也明显减少，未来将依旧各在售楼盘去库存之间的较量。另外，在土地口子收紧的背景下，部分开发商补仓无门，一旦优质宅地挂牌出让，就引来抢地潮，从2016年初中环、城南两宗宅地成交溢价均超50%就可看出一二。拿地积极性提升也给未来禾城楼市向好发展提供了较大信心。【详情】

  嘉兴协晨置业营销部经理 赵培英

  2015年整体土地供应急剧下降。总土地成交量不足200万方，住宅用地更少，估计是4、5年来最低，32万方。这几年土地成交量与商品住宅的成交量出现了严重的倒挂。土地供应之所以出现严重下滑我觉得原因有二。首先是市场的行为。因为开发商可能看到市场库存量多,不想贸然拿地。因为2013年的供应量实在太大,开发商手上本来有储备土地或者手上开盘项目，在去化率比较好的情况下就不会冒风险拿地。其次，响应政府的政策号召。在去库存整体的库存常用量不能太大的前提下，控制土地供应量是很正确的选择。

  2015年整个土地市场低的成交量可能对于2016年房产销售来说是个有利的条件。特别是对一些地理位置好，项目本身也比较好的项目来说是个好的机遇。市场上经过两年的成交的倒挂，那么库存这块也是在继续下降的。对于2016年整体这个市场我还是持有乐观的态度。2016年上半年只要产品本身好价格合理的，我相信接上半年的去化还是值得期待的。【详情】

  嘉兴正略营销策划有限公司联合创始人、总经理 常明日

  2015年土地市场供应速度明显放缓，土地供应量是2010年以来的最低一年，2015年市区出让住宅用地10宗，比2014年减少1宗，合计出让土地面积 32.2万平米，其中市区土地面积28.5万平米，乡镇土地面积3.7万平米；合计建筑面积66.6 万平米， 其中市区合计建筑面积58.8万平米，乡镇合计建筑面积7.8万平米。

  2015年住宅用地成交10宗，成交的土地中除中山壹品地块溢价率达到35%外，其余地块基本都是底价成交，城东板块的土地楼面价大约在1050—1150元/平米之间，城南板块的土地楼面价大约在1700-2200元/平米之间，秀洲新区板块的土地楼面价大约在2200-2700元/平米之间，与2014年前相比，2014年和2015年市场土地成交价格有了明显的回落；流拍的土地中包括了富悦西地块和秀洲区秀湖边地块，大多数土地的底价成交和少量相对优质的地块流拍说明了当前嘉兴土地市场仍然处于相对低位，随着市场总库存的逐步下降，市场开发机会凸显，但板块机会选择至关重要。

  2015年二季度以来房产市场成交的持续回暖使嘉兴楼市库存得到加速消化，开发商拿地的刚性需求及未来信心得到提升，在这样的环境下，政府也在控制体量的前提下适度放量一批宅地，其中不乏位于中环、城南的优质地块。【详情】

  问题三

  ：土地市场变化

  
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  对于2016年嘉兴楼市的发展有怎样的看法和展望？

  嘉兴宏普盛丰置地有限公司营销总监 惠雪飞

  2016年的走势我个人不敢妄言，但“借政策东风”这句话是不会错的。2015年11月10日，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”习主席一句话，便让“去库存”成为了时下楼市新热点。

  2015年12月18-21日中央经济工作会议提出，明年经济社会发展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，并且在十八大后首次明确提及“房价”，并对去库存的任务提出5大深化要点。去库存的任务重，政策的持续支持自然不会轻，明年的政策风向不言而喻。而且很巧的是，近期全国土地市场以及嘉兴的土地市场的回响均十分热烈，大有新“地王”呼之欲出之势，也许是有房企看好城市发展、长期布局的原因，但这更直接的是反映出大房企、专业风控团队对后市的看好！我个人无论是作为一个潜在的购房者及一个“吃房地产这口饭”的从业者，均对2016年嘉兴房地产市场的发展充满信心与期待。【详情】

  嘉兴万达广场策划部经理 余佳

  我认为嘉兴这样一个处于长三角经济发达区域的城市，它的商业发展应该比现在更好才对。近几年嘉兴商业地产处于快速发展的阶段，2016更是至关重要的一年，会有四大力量驱动发展：一是政府的主导力量。在去库存”基调下，政策面将趋向宽松可持续的发展；二是城市的发展力量。城市的兴起需要商业地产的相辅相成；三是大众创业的榜样力量。现如今投资致富深入人心，而商业地产会越来越受欢迎；四是嘉兴的潜在力量，连接杭州与上海两座大城市，嘉兴的商业价值是不可限量的。

  面对2016年新形势下的机遇和挑战，作为中国商业的第一品牌的万达，比将为嘉兴商业地产的发展做出更大的贡献。【详情】

  嘉兴杉杉生活广场总经理助理 徐支友

  如果，我们把2015年嘉兴房地产市场用“稳中有精细”来形容的话，那么2016年，嘉兴房地产的发展将是在这个大格局下发扬光大的一年，基于诸多利好，我对2016年嘉兴房地产市场整体发展依然比较乐观，尤其是随着土地市场的供应结构优化调整，对平衡嘉兴房地产市场的健康可持续发展，是有极大好处的。

  这里想重点展望一下，2016年嘉兴商业地产的发展。不可否认，嘉兴商业地产的整体开发规模是严重饱和的。超规模的投入开发和嘉兴人口规模基数及有限的增长空间，都将是一个极大的矛盾体。自2012年以来的大规模开发和投入，使得嘉兴商业地产已处超饱和状态，无论是传统的百货，还是以休闲娱乐餐饮为主题的商业街区，经营管理都遇到了相当大的问题。

  2016年，是嘉兴商业地产大考的一年，众多商业地产开发商一定要痛定思痛，及早进行商业定位及运营管理的调整和优化，另外，尚未开业的商业项目，也要针对嘉兴整体市场发展的现在认真进行调查和研究，并吸纳长三角乃至全国优秀的商业地产经营管理经验，将更好的、更适应当下消费需求的好产品带进嘉兴，以赢得市场，赢得嘉兴商业地产市场发展的整体转机。【详情】

  嘉兴正略营销策划有限公司联合创始人、总经理 常明日

  2016年，尤其上半年的市场主旋律将依旧是去库存。嘉兴市场总体库存虽然偏大，但当期供应量相对合理，板块之间供应会出现不均衡状态，万达板块、科技城板块、国际商务区会出现供应偏大，竞争加剧的局面；城南板块供应适中，有三个中小新盘推出，板块热度会随着升温，成为最受关注的板块，但需要警惕国际商务区板块的价格变动；运河新区供应量会逐步下降，板块热度也会随着降低；秀洲核心区会有零星地块上市，因为稀缺会受到市场追捧；秀洲西板块会维持现状；城北板块会出现供应缺乏的局面；城东板块主要是奥园和尚东名邸的双雄争霸；而南湖新区则是学区房继续无敌。【详情】

  问题四

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  6年展望